Разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках Алматы продолжает увеличиваться. При этом наиболее заметна она не в спальных районах, а в самых востребованных частях города. После вступления в силу нового Строительного кодекса покупатели все чаще выбирают между более доступной ценой и дополнительными гарантиями безопасности сделки. Об этом рассказала эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
По словам эксперта, официальная статистика пока не отражает реальной ситуации на рынке.
«Средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках выглядит практически одинаковой — около 719 тысяч тенге против 741 тысячи. Однако эти показатели усреднены по всему городу. Если посмотреть реальные предложения, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Алматы уже приблизилась к 935 тысячам тенге, тогда как на вторичном рынке составляет около 800 тысяч. Именно первичный рынок сегодня становится главным драйвером роста цен», — отмечает Диляра Сейтнурова.
Эксперт объясняет, что рост стоимости связан не только с удорожанием строительства.
После вступления в силу нового Строительного кодекса покупатели новостроек оплачивают не только само жилье, но и дополнительные механизмы защиты — использование эскроу-счетов, усиленный контроль качества строительства, расширенные гарантийные обязательства застройщиков и возможность проверки компаний в государственном реестре.
Наибольший разрыв в стоимости жилья сегодня наблюдается в Бостандыкском, Медеуском и Наурызбайском районах, где сосредоточена основная часть современных жилых комплексов бизнес- и премиум-класса.
В Бостандыкском и Медеуском районах стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах нередко достигает 800 тысяч – 1,5 млн тенге, а в отдельных элитных проектах — еще выше. При этом рядом продолжают продаваться панельные и кирпичные дома советской постройки по значительно более низким ценам.
По данным Krisha.kz, медианная стоимость предложения в этих районах остается самой высокой: однокомнатные квартиры предлагаются от 30,5 млн тенге, трехкомнатные — от 75 млн тенге.
Иная ситуация складывается в Наурызбайском районе. Здесь активное строительство постепенно вытесняет старый жилой фонд, поэтому именно новостройки формируют уровень цен практически без конкуренции со стороны вторичного рынка.
Вместе с тем Ауэзовский, Турксибский и Жетысуский районы сохраняют статус наиболее доступных для покупателей.
«В Ауэзовском районе новостройки в среднем стоят на 20–30% дороже окружающего вторичного жилья. При этом район давно обеспечен транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой, поэтому для многих покупателей именно вторичный рынок остается наиболее рациональным выбором», — считает эксперт.
В Турксибском и Жетысуском районах сохраняется самый низкий порог входа на рынок недвижимости. По данным Krisha.kz, стоимость однокомнатных квартир здесь начинается примерно от 23,5 млн тенге.
По словам Диляры Сейтнуровой, Алмалинский район занимает промежуточное положение.
«Кирпичные дома и сталинки в центральной части города продолжают пользоваться высоким спросом и хорошо сохраняют стоимость. Поэтому здесь вторичный рынок уступает новостройкам значительно меньше, чем в южной части Алматы», — поясняет эксперт.
Она также отмечает, что после вступления в силу нового Строительного кодекса изменились и критерии выбора жилья.
Если раньше покупатели ориентировались прежде всего на стоимость квадратного метра, то теперь им приходится выбирать между более низкой ценой и дополнительными гарантиями безопасности сделки. На первичном рынке средства покупателей защищены механизмом эскроу-счетов, а застройщики несут расширенные гарантийные обязательства. При покупке вторичного жилья собственник сразу получает готовую квартиру, однако самостоятельно принимает на себя риски, связанные с техническим состоянием дома, инженерными коммуникациями и юридической чистотой сделки.
Эксперт рекомендует покупателям жилья эконом- и комфорт-класса обратить внимание на вторичный рынок Ауэзовского, Турксибского и Жетысуского районов, где сохраняются наиболее доступные цены.
Тем, кто планирует приобрести квартиру в новостройке, Диляра Сейтнурова советует оценивать не только стоимость жилья, но и наличие эскроу-счетов, участие застройщика в государственном реестре и его деловую репутацию.
По прогнозу эксперта, в ближайшие месяцы ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками сохранится.
«Если высокая стоимость финансирования и новые требования Строительного кодекса останутся в силе, девелоперы продолжат включать дополнительные расходы в стоимость новых проектов. Поэтому конкуренция между первичным и вторичным рынками, скорее всего, будет строиться не на снижении официальных цен, а на скидках, рассрочках и специальных программах продаж», — считает эксперт.
Подводя итог, Диляра Сейтнурова отмечает, что сегодня покупатели новостроек оплачивают не только современное жилье, но и более высокий уровень защиты своих инвестиций.