С 1 июля 2026 года рынок недвижимости Казахстана входит в фазу структурных изменений
С 1 июля 2026 года в Казахстане одновременно вступают в силу два ключевых регуляторных изменения — ограничение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке до 20% и новый Строительный кодекс №253-VIII.
По оценкам экспертов, синхронный запуск этих реформ может существенно изменить модель работы девелоперов, банковского сектора и структуру спроса на жильё.
«С одной стороны, сокращается доступ к ипотечному финансированию. С другой — резко усиливаются требования к качеству и прозрачности застройщиков. Это редкое совпадение регуляторных факторов», — отмечает эксперт Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова.
Ипотека под 20%: сжатие кредитного рынка
АРРФР и Национальный банк Казахстана установили предельную ставку по ипотечным займам на уровне 20% ГЭСВ. Ограничение распространяется только на новые кредиты.
При базовой ставке около 18% маржа банков фактически сужается до минимального уровня, что уже вызывает пересмотр кредитных стратегий банков.
По оценке Ассоциации финансистов Казахстана, объём выдачи ипотечных кредитов в частном банковском секторе может снизиться до 50%. В целом по рынку — на 10–20% с учётом государственных программ.
Новая модель ценообразования кредитов
Ставка теперь зависит от трёх ключевых параметров:
- срок кредитования
- первоначальный взнос
- коэффициент LTV
Регуляторная логика проста: чем выше первоначальный взнос и короче срок, тем ниже ставка.
При первоначальном взносе от 30% действует лимит в 20%. При меньшем взносе ставка может достигать 25%.
«Коммерческая ипотека становится менее доступной. Заёмщики либо увеличивают первоначальный взнос, либо переходят в государственные программы», — поясняет Сейтнурова.
Основные альтернативы сохраняются в рамках государственных и квазигосударственных программ:
- Отбасы банк
- 7-20-25
- Наурыз
- Бақытты Отбасы
- Зелёная ипотека
Новый Строительный кодекс: усиление регулирования отрасли
Новый Строительный кодекс №253-VIII, подписанный 9 января 2026 года, вводится поэтапно до 2028 года и системно меняет архитектуру регулирования строительной отрасли.
Ранее сектор регулировался множеством разрозненных актов, что создавало правовые и административные противоречия.
Теперь формируется единая модель контроля, основанная на цифровизации, усилении ответственности и стандартизации процессов.
«Речь идёт о переходе от фрагментарного регулирования к комплексной системе контроля отрасли», — отмечает эксперт.
Ключевые изменения кодекса
1. Обязательная экспертиза градостроительных проектов
Все проекты детальной планировки подлежат обязательной экспертизе, включая изменения.
2. Ограничение точечной застройки
Корректировка ПДП возможна не чаще одного раза в два года и только в рамках генерального плана.
3. Реестр недобросовестных застройщиков
Вводится единый публичный реестр на базе eGov и профильных государственных платформ.
4. Усиление требований к безопасности
- паспортизация зданий в сейсмоопасных регионах
- обязательные испытания конструкций
- внедрение сейсмомониторинга на объектах высокой ответственности
Особое значение эти нормы имеют для Алматы, расположенного в зоне высокой сейсмичности.
5. Ужесточение гарантийных обязательств
- минимум 5 лет на объект
- до 10 лет на несущие конструкции и фундамент
6. Персональная ответственность специалистов
Ответственность распространяется не только на компании, но и на инженеров и проектировщиков, включая возможность лишения сертификатов.
7. Цифровизация отрасли
Формируется единый электронный реестр лицензий, специалистов и гарантийных обязательств.
Давление на цены и трансформация спроса
Одновременное ужесточение ипотечных условий и строительного регулирования формирует разнонаправленное давление на рынок.
С одной стороны — рост себестоимости строительства. С другой — снижение доступности кредитного спроса.
По оценкам экспертов, в Алматы рынок может показать:
- рост цен на уровне 10–15% в год
- замедление темпов продаж
- снижение активности новых проектов
«Рынок будет разделяться: устойчивые девелоперы укрепят позиции, слабые — столкнутся с ограничением доступа к финансированию и ростом регуляторных рисков», — считает Сейтнурова.
2026 год становится точкой структурного перелома для рынка недвижимости Казахстана. Усиление регулирования и сжатие ипотечного рынка формируют новую конкурентную среду, где ключевым фактором успеха становится финансовая устойчивость и прозрачность девелоперов.
