По оценкам экспертов, в первом полугодии 2026 года продажи жилья на первичном рынке сократились на 20–25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Логика подсказывает, что при снижении спроса цены должны идти вниз. Однако на практике новостройки продолжают дорожать. Почему так происходит и что может помочь отрасли выйти из сложившейся ситуации, объясняет эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
Одним из ключевых факторов она называет введение НДС на первичное жильё с января 2026 года.
«Новостройки подорожали в среднем на 10–12% в зависимости от проекта и ценовой политики застройщика», — отмечает эксперт.
Дополнительное давление на цены оказывают рост стоимости строительных материалов, логистики, рабочей силы и земельных участков, особенно в Алматы.
Отдельным фактором остаётся стоимость денег в экономике. Несмотря на недавнее снижение, базовая ставка Национального банка остаётся высокой и составляет 17% годовых.
«Сегодня большинство девелоперов работает за счёт банковского финансирования. Цена квадратного метра закладывается в финансовую модель ещё на этапе получения кредита. Снижать её ниже согласованного с банком уровня застройщик зачастую не может, поскольку это напрямую влияет на экономику проекта и выполнение обязательств перед кредитором», — поясняет Сейтнурова.
Дополнительную нагрузку на отрасль создаёт и новый Строительный кодекс, вступивший в силу с 1 июля 2026 года.
«Для покупателей это означает усиление контроля качества строительства и расширение гарантийных обязательств. Для застройщиков — дополнительные расходы на технический надзор, страхование и управление рисками», — говорит эксперт.
О том, что сложности на рынке носят не временный характер, всё чаще говорят и сами представители отрасли. Недавно председатель совета директоров одного из крупнейших застройщиков Айдын Рахимбаев отметил, что проблемы сохраняются уже полгода подряд и рассчитывать на быстрое восстановление рынка не приходится.
Одним из ответов компании стала активная экспансия на зарубежные рынки, прежде всего в Узбекистан. По словам Рахимбаева, продажи в Алматы снижаются, тогда как в Ташкенте демонстрируют рост.
Сейтнурова считает такой шаг понятным с точки зрения отдельного бизнеса, но предупреждает о возможных рисках для страны.
«Для конкретной компании выход на внешние рынки — это рациональная бизнес-стратегия. Там выше маржинальность и сохраняется высокий спрос. Однако если по этому пути начнёт двигаться значительная часть отрасли, Казахстан может столкнуться с оттоком капитала, технологий и профессиональных кадров», — считает эксперт.
При этом у строительного сектора остаются возможности для внутреннего развития.
Первое направление — реновация и редевелопмент городских территорий.
«Рынок нового жилья постепенно насыщается, а вот потенциал реновации остаётся огромным. Только в Алматы насчитывается более 1 400 ветхих и аварийных домов. Это колоссальный объём работы и неудовлетворённого спроса», — отмечает Сейтнурова.
Второй инструмент — государственно-частное партнёрство.
По словам эксперта, механизмы ГЧП позволяют распределять риски между государством и бизнесом и делают сложные городские проекты более реализуемыми даже в условиях дорогого финансирования.
«Реновацию невозможно эффективно реализовать исключительно за счёт бюджета или только силами частных компаний. Через механизмы ГЧП можно создать рабочую модель, в которой государство обеспечивает условия и часть гарантий, а бизнес приносит инвестиции, технологии и управленческие компетенции», — говорит она.
Третьим фактором эксперт называет восстановление доверия покупателей.
«Спрос снижается не только из-за высокой стоимости жилья. Многие опасаются долгостроев и недобросовестных застройщиков. Эскроу-счета, публичные реестры и расширенные гарантии способны вернуть доверие людей к первичному рынку», — считает Сейтнурова.
Кроме того, она видит потенциал в развитии новых форматов работы с жильём: институциональной аренды, фондов недвижимости и различных программ рассрочки.
«Если продажи квартир замедляются, готовое жильё необязательно должно простаивать. Его можно переводить в арендный фонд через профессиональных операторов. В результате застройщик получает стабильный денежный поток, а город — более цивилизованный рынок аренды», — отмечает эксперт.
Пока большинство компаний предпочитают не снижать официальные цены. Вместо этого используются скидки на отдельные квартиры, специальные акции, субсидирование ипотечных программ и рассрочки.
Причина проста: прямое снижение стоимости квадратного метра может негативно восприниматься банками, вызывать недовольство ранее купивших жильё клиентов и восприниматься рынком как сигнал о финансовых трудностях компании.
Сегодня значительная часть спроса по-прежнему поддерживается государственными программами: «7–20–25», «Наурыз», «Алматы жастары» и продуктами Отбасы Банка.
Дальнейшая ситуация на рынке будет во многом зависеть от инфляции и решений Национального банка.
«Если инфляция останется высокой, быстрое снижение базовой ставки маловероятно. А значит, коммерческая ипотека ещё несколько кварталов будет оставаться дорогой», — отмечает Сейтнурова.
Дополнительное влияние может оказать и ужесточение требований к экспертизе и техническому надзору. Если новые проекты будут запускаться медленнее, предложение жилья может сократиться, что станет ещё одним фактором поддержки цен.
Подводя итог, эксперт считает, что в ближайшей перспективе покупателям стоит рассчитывать скорее на расширение программ рассрочки, скидок и специальных предложений, чем на заметное снижение официальных цен на новостройки.
«Настоящий выход из кризиса заключается не в переносе строительной активности за рубеж, а в развитии реновации, редевелопмента и механизмов государственно-частного партнёрства внутри страны. Спрос для этого есть. Необходимы только эффективные финансовые модели и доверие со стороны покупателей», — резюмирует Диляра Сейтнурова.