Разрыв цен между Алматы и Астаной стремительно сокращается. Если ещё несколько лет назад столичный рынок отставал от южной столицы на 30–40%, то сегодня разница практически нивелирована.
Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, средняя цена первичного жилья в Алматы составляет 719,6 тыс. тенге за квадратный метр, вторичного — 741 тыс. тенге. В Астане эти показатели находятся на уровне 715,4 тыс. и 727,5 тыс. тенге соответственно.
Таким образом, разрыв между двумя крупнейшими рынками страны сократился до менее чем 2%.
«Раньше разница была очевидной, сейчас она практически исчезла. Мы наблюдаем выравнивание цен между городами на фоне активного роста столичного рынка», — отмечает эксперт.
При этом, по её словам, рынок Алматы остаётся более сегментированным. Так, в Алатауском и Наурызбайском районах стоимость квадратного метра в эконом-классе составляет 480–550 тыс. тенге, в комфорт-классе — 650–780 тыс. тенге за м². В Бостандыкском и Ауэзовском районах (выше проспекта Абая) цены достигают 800 тыс. — 1,5 млн тенге за м², а в Медеуском районе (элитный сегмент) превышают 1,5 млн тенге за м².
В Астане ценовой диапазон формируется за счёт активного развития новых районов. В частности, в районе Сарыарка стоимость жилья находится в пределах 315–500 тыс. тенге за м², в районе Нура (Туран, Улы Дала, Уркер) — 525–595 тыс. тенге за м², в районе Есиль (в том числе зона EXPO) — от 530 тыс. до 1,1 млн тенге за м².
«В декабре 2025 года в столице был зафиксирован исторический максимум сделок. По итогам первого квартала 2026 года рост цен по объявлениям составил около 7% против 1% в Алматы.
Положительное миграционное сальдо продолжает оказывать давление на рынок Астаны и остаётся одним из ключевых драйверов роста цен», — добавляет Сейтнурова.
С точки зрения инвестиций рынки также демонстрируют разные профили доходности.
Так, по словам эксперта, в Алматы стоимость аренды однокомнатной квартиры в центре составляет около 365 тыс. тенге, на окраине — около 238 тыс. тенге. Доходность достигает 5–7% годовых, а срок окупаемости — 13–15 лет.
В то же время в Астане аренда однокомнатной квартиры в центре в среднем составляет около 259 тыс. тенге, на окраине — около 173 тыс. тенге, а доходность находится на уровне 7–9%.
При этом, по данным Colliers Kazakhstan, реальная доходность по двухкомнатным квартирам в отдельных районах столицы может достигать 13% с учётом роста стоимости. Срок окупаемости — 10–12 лет.
По оценке эксперта, выбор города во многом зависит от стратегии покупателя.
«Если цель — проживание и сохранение капитала, более устойчивым остаётся рынок Алматы: здесь выше платёжеспособность арендаторов и ниже риски простоя.
Если речь идёт об инвестициях в рост стоимости, более интересным выглядит рынок Астаны, где цены продолжают расти более высокими темпами», — заключает Сейтнурова.
По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК за апрель 2026 года.
