Көптеген қазақстандықтар үшін пәтер сатып алу – өміріндегі маңызды шешімдердің бірі. Алайда жаңа тұрғын үйді тапсыру мерзімі кейде уақытынан кешігіп немесе кейінге шегеріліп жатады. 2025 жылдың жазынан бастап елімізде үлестік құрылысты реттейтін жаңа ережелер күшіне енді. Олар үлескерлердің құқықтарын қорғау тетіктерін күшейтіп, құрылыс компанияларына бақылауды қатайтты, деп хабарлады ШҚО мемлекеттік архитектуралық-құрылыс бақылау басқармасы.
Заң бәрін реттейді
Заңға сәйкес, құрылыс компаниясы үлескерлердің қаржысын үш жағдайда ғана тарта алады:
Бірыңғай оператордың кепілдігі болғанда;
Екінші деңгейлі банктің қолдауымен;
Үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін.
30 тамыздан бастап барлық келісімдер тек үлестік қатысу шарты (ДДУ) арқылы жасалып, Бірыңғай жүйеде тіркелуі тиіс. Барлық «резерв», «инвестициялық», «алдын ала» келісімдер мен бронь құжаттары заңсыз деп танылды.
-Барлық рұқсат беруші құжаттар тексеруге қолжетімді болуы керек. Үлескерлер үшін өздерінің жүйеде тіркелген үлестік қатысу туралы келісімге қол қойып жатқанын білу маңызды. Заң бұзылған жағдайда сотқа немесе экономикалық тергеу департаментіне шағымдану керек, — деді ШҚО мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасынң өкілдері.
Мерзім: енді тек 5 айға дейін
Бұрын құрылыс компаниялары үйді тапсыруды үш ай сайын үш реттен бір жылға дейін шегере алатын болса, жаңа ережеге сәйкес мерзім 5 айдан аспауы керек. Барлық өзгерістер жүйеге енгізіледі, ал мердігерлер ай сайын құрылыс барысы туралы әкімдіктер мен Бірыңғай операторға есеп береді.
— Бұл үлескерлердің шексіз күтеу бермеуі жасалған нәрсе. Кез келген жағдайда мерзім 5 айдан асса, ол заң бұзу сһболып саналады. Шегерілген әрбір мерзім жүйеде тіркеледі, есептер әкімдіктің Бірыңғай операторына жолданып отырады,-деді тұрғын үй құрылысы бойынша заңгер Аслан Айтбаев.
Төлем: тек қолма-қол ақшасыз
Осыған дейін үлескерлер қолма-қол ақша төлейтін, енді олай болмайды.
2025 жылдан бастап құрылыс компанияларының үлескерлерден қолма-қол ақша талап етуге құқығы жоқ.
2026 жылдан бастап банктер тіркелмеген үлестік қатысу туралы келісім бойынша бірде-бір төлем жүргізбейді.
Бұл үлескерлердің ақшасының заңды түрде қорғалуын қамтамасыз етеді.
— Бұл тәртіп үлескерді «алдымен ақша – содан соң келісім» схемасынан қорғайды. Тек үлестік қатысу туралы келісім рәсімделеннен кейін ғана банк төлем жасайды. Сатып алушыда сотта дәлелдеу үшін төлем түбіртегі қалады,- деді Айтбаев.
Жарнама бақылауда
Жаңа тұрғын үй кешендерін жарнамалау үшін рұқсат немесе кепілдік құжаты қажет. Егер хабарландыруда рұқсат нөмірі мен мердігер туралы дерек көрсетілмесе, ол заңсыз деп саналады.
Құрылыс тоқтаған жағдайда
Құрылысшыға жаңадан қаржы тартуға тыйым салынады;
Бірыңғай оператордың кепілдігі болған жағдайда ол нысанды салып бітіреді немесе үлескерлердің қаржысын қайтарады;
Жоба ресми түрде «тоқтап қалды» деп танылса, қаржыны қайтару механизмі іске қосылады.
Түзетулер тек көпқабатты үйлерге ғана қатысты емес. Үйлер саны 50-ден асатын танхаус, коттелж қалашықтары да тура осындай тәртіппен жауап береді. Танхаусты сатып алушы да осылай қорғалады, яғни келісім тіркеліп, ақша тек банк арқылы жүреді, құрылыс әкімдікің бақылауында болады.
Банктер — қосымша сүзгі сияқты
Енді ипотека тек заңды нысандарға ғана қолжетімді. Банктерге рұқсатсыз немесе кепілдігі жоқ жобаларға несие беруге тыйым салынды. Сарапшылардың айтуынша, бұл сатып алушылар үшін қосымша қорғау тетігі саналады: егер банк тұрғын үйді қаржыландыруға дайын болса, онда жоба тексеруден өткен деген сөз.
Жаңа ережелер кезең-кезеңімен енгізілуде:
· 2025 жылғы 12 шілде — алғашқы түзетулер: «көлеңкелі схемаларды» шектеу басталды;
· 2025 жылғы 30 тамыз — екінші кезең: тек үлестік қатысу шарты (ДДУ), жарнама бақылауда, әкімдіктердің рөлі күшейді;
· 2026 жылғы 1 қаңтар — үшінші кезең: толық қолма-қол ақшасыз есепке көшу, банктер жүйеге қосылады, тіркелмеген келісімдер жарамсыз деп танылады.
Заңгерлер кеңесі
ШҚО мемлекеттік архитектуралық-құрылыс бақылау басқармасының мәліметінше, үлескерлердің құқықтарын қорғауға арналған бірқатар тетік бар.
Үйді тапсыру мерзімі шегерілсе:
мерзімнің жүйеде тіркелгенін тексеру қажет;
құрылысшыдан жаңа кестені талап етуге болады;
егер кешігу 5 айдан асса — сотқа жүгініп, өтемақы не келісімді бұзуды талап етуге болады.
Қолма-қол ақша берген жағдайда:
түбіртек пен қолхаттарды сақтау керек;
бұл — заңбұзушылық, сондықтан ДЭР-ге хабарласу қажет;
сот арқылы қаражатты қайтаруды талап етуге болады.
Жарнамадан кейін құжатсыз жобаға ақша салынса:
жарнаманы фото немесе скриншотпен бекіту қажет;
мемлекеттік құрылыс бақылауына шағымдануға болады;
сотта қаражатты қайтаруды талап етуге мүмкіндік бар.
Пәтердің ауданы аз шықса:
қабылдау актісін рәсімдеу;
жетпейтін шаршы метрлерді бағалату;
құрылысшыға талап қою, бас тартқан жағдайда сотқа жүгіну.
Құрылыс тоқтап, компания жоғалса:
жүйеден оператор кепілдігінің бар-жоғын тексеру;
кепілдік болса — оператор нысанды аяқтайды немесе қаражатты қайтарады;
кепілдік болмаса — дольщиктер бірігіп, ұжымдық талап арыз беруі тиіс.
— Бүгінде үлескерді заң қорғайды. Ең бастысы — күтіп отыра бермей әрекет ету. Келісімді тексеріңіз, барлық заібұзушылықтарды тіркеп, қажет жағдайда сотқа немесе экономикалық тергеу департаментіне жүгіну қажет, — деп қорытындылады басқармада.
Сарапшылардың айтуынша, 2025 жылғы түзетулер үлестік құрылыс нарығын ашық етіп, үлескерлердің құқықтарын қорғауды күшейтті. Енді әрбір азамат өз қаражатын қорғап, құрылысшылардан міндеттемелерін орындауды талап ете алады.
Осыған дейін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңнамаға өзгертулер енгізілетіні туралы хабарладық.