– Үйдің өз уақытында тапсырылмауы – мыңдаған үлескерге таныс жағдай. Дегенмен, 2025 жылдың жазында Қазақстанда үлестік құрылысқа қатысты жаңа ережелер күшіне енді. Олар сатып алушылардың құқығын күшейтіп, құрылысшыларға бақылауды қатайтты, — деп хабарлады ШҚО мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы.
Заң әрбір қадамды қадағалайды
Заңға сәйкес, құрылысшы үлескерлердің ақшасын тек үш тәсілмен тарта алады:
• Бірыңғай оператордың кепілдігі арқылы,
• Екінші деңгейлі банктің қолдауымен,
• Үй қаңқасы тұрғызылғаннан кейін.
Осы шарттар болмаса, құрылысшы ережені бұзған болып саналады.
2025 жылғы 30 тамызда басты жаңалық енгізілді: енді кез келген тұрғын үйді сатып алу тек Бірыңғай жүйеде тіркелген үлестік қатысу туралы келісімшарт (ҮҚК) арқылы ғана мүмкін болады.
Барлық «резерв», «алдын ала жасалған, инвестициялық келісімшарттар» мен брондау құжаттары заңсыз деп танылды.
– Барлық рұқсат құжаты тексеруге қолжетімді болуы керек. Үлескерлер қол қоятын келісімнің дәл осы жүйеде тіркелген үлестік қатысу келісімшарты екеніне көз жеткізу маңызды. Егер ереже бұзылса, сотқа немесе экономикалық тергеу департаментіне жүгіну керек, — деп түсіндірді ШҚО мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы.
Бес айға дейін ғана кешіктіруге рұқсат
Бұрын құрылыс компаниялары үйді тапсыруды бір жылға жуық уақытқа – үш рет үш айдан шегере алатын. Енді заң бойынша жобалық құжаттамада көрсетілген күннен бастап максимум бес айға ғана кешіктіруге рұқсат етіледі.
Әрбір шегеру жүйеде тіркеледі, ал инженерлік компаниялар ай сайын құрылыс барысы жөнінде әкімдіктерге және Бірыңғай операторға есеп береді. Бес айдан ұзақ кешіктіру заңбұзушылық болып саналады.
– Бұл үлескерлердің шексіз күтіп жүрмеуі үшін жасалды. Бес айдан асқан кез келген кешіктіру – заң бұзушылық. Барлық шегерімдер жүйеде тіркеледі, ал есептер ай сайын әкімдіктерге және Бірыңғай операторға беріледі, — деді тұрғын үй мәселелері жөніндегі заңгер Аслан Айтбаев.
Қолма-қол ақшамен есеп айырысуға тыйым салынды
Бертінге дейін көптеген үлескерлер ақшаны қолма-қол беріп жүрген. Енді бұған заңмен тыйым салынды.
– 2025 жылдан бастап құрылыс компаниялары қолма-қол ақша қабылдай алмайды;
– 2026 жылдан бастап банктер тіркелген үлестік қатысу шарты (ҮҚШ) болмаса, ақша аударымын жасай алмайды.
Бұл үлескерге кепілдік береді, «көлеңкелі схемаларға» жол бермейді және барлық қаржы банк үзіндісі арқылы расталады.
– Бұл ереже үлескерді «алдымен ақша – кейін шарт» схемаларынан қорғайды. Тек ҮҚШ тіркелгеннен кейін банк төлемді өткізеді. Ал сатып алушыда ресми үзінді қалады, ол сотта дәлел ретінде ұсыныла алады, — деп толықтырды А. Айтбаев.
Жарнама бақылауда болады
Жаңа тұрғын үй кешендерін тек рұқсат алған соң немесе кепілдік алғаннан кейін ғана жарнамалауға болады. Хабарландыруда құжаттың нөмірі, күні және құрылысшы туралы деректер көрсетілуі қажет.
– Егер хабарландыруда бұл ақпарат болмаса, ол заңсыз жарнама. Мұндай жағдайда үлескерлер деректі тіркеп, уәкілетті органдарға шағымдануға құқылы, – деп атап өтті мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы.
Құрылыс тоқтаса не істеу керек
Нысан уақытша тоқтатылғанда:
— құрылыс компаниясында жаңа қаражат тарту құқығы болмайды;
— егер кепілдік болса, Бірыңғай оператор үйді аяқтап салып береді немесе үлескерлерге ақшасын қайтарады;
— жоба ресми түрде тоқтатылған деп танылса, салынған қаржыны қайтару тетігі қарастырылған.
– Егер жоба ресми түрде тоқтатылған деп танылса, қаржыны қайтару қарастырылған. Ең бастысы, үлескерлер жеке-жеке емес, ұжым болып әрекет етуі тиіс, – деп кеңес береді заңгерлер.
Түзетулер тек көпқабатты үйлерге қатысты емес. Енді 50 және одан көп үйден тұратын коттедж қалашықтары мен таунхаустар да тұрғын үй кешендері сияқты реттеледі. Таунхаус сатып алушысы да сондай қорғауға ие: шарт тіркеледі, ақша тек банк арқылы өтеді, құрылыс әкімдік бақылауында болады.
Банктер қосымша сүзгі болмақ
Енді ипотека тек заңды нысандарға ғана беріледі. Банктерге рұқсатсыз немесе кепілдігі жоқ жобаларға ипотека рәсімдеуге тыйым салынды. Бұл сатып алушылар үшін қосымша сүзгі болады: егер банк қаржыландыруға дайын болса, нысан тексерістен өткен деген сөз.
Жаңа ережелер:
— 2025 жылғы 12 шілдеде түзетулердің алғашқы пакеті – «көлеңкелі схемаларды» шектеу басталды.
— 2025 жылғы 30 тамызда екінші пакет басталды – үлестік қатысу шартының болуы, жарнама бақыланады, әкімдіктердің рөлі күшейтілді.
— 2026 жылғы 1 қаңтарда үшінші пакет – толық қолма-қолсыз төлемдерге көшу басталады, банктерге жүйеге қолжетімділік беріледі, тіркелмеген шартсыз мәмілелер қабылданбайды.
Заңгерлер кеңестері
Егер мерзімдер шегеріліп, құрылыс тоқтап тұрса, шегерімнің жүйеде тіркелген- тіркелмегенін анықтап, құрылысшыдан жаңа кестені сұрау керек. Егер кешігу бес айдан асса, сотқа жүгініп, өтемақы талап етуге болады немесе шартты бұзу жолы қарастырылады.
Егер төлемді қолма-қол беріп, бір бөлігі «қолға» өткізілсе, қолхаттар мен түбіртектерді сақтаңыз, бұл заңбұзушылық болғандықтан Экономикалық тергеу департаментіне жүгініңіз және сот арқылы қаражатты қайтаруды талап ете аласыз.
Егер жарнамадан кейін қаражат құйылса, ал жоба құжатсыз болып шықса –жарнаманы дәлел ретінде тіркеп, мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылауына шағымданыңыз және сот арқылы қаражатты қайтаруды талап етіңіз.
Егер пәтерді қабылдаған соң ауданы кіші болып шықса, қабылдау актісін жасаңыз, жетпей қалған шаршы метрлердің бағасын есептетуге сараптама тапсырыңыз және құрылыс компаниясына талап жолдаңыз. Компания бас тартқан жағдайда, сотқа барыңыз.
Егер компания құрылысты тоқтатып, жоқ болып кетсе, жүйеден оператор кепілдігінің бар-жоғын анықтаңыз, кепілдік болса – оператор құрылыс нысанын аяқтайды немесе қаражатты қайтарады, кепілдік болмаса – өзге үлескерлермен бірігіп, ұжымдық талап арыз беріңіз.
Сарапшылардың айтуынша, 2025 жылғы түзетулер нарықты айқын ете түсті. Енді өз құқықтарын білетін үлескер міндеттердің орындалуын сенімді түрде талап етіп, салған қаржысын қорғап қала алады.
Айта кетейік, биыл елімізде барлық қаражат көздері есебінен 19,2 млн шаршы метр тұрғын үй немесе 176-мыңнан астам пәтер салу жоспарланған.