Идея переноса части вузов и промышленных предприятий за пределы Алматы обсуждается уже несколько лет. Если раньше основное внимание уделялось Конаеву, то сейчас фокус сместился на новый город Алатау и проект наукограда площадью около 500 гектаров вдоль БАКАД.
В марте 2026 года парламент в первом чтении одобрил закон об особом статусе Алатау. Параллельно ведётся корректировка Генерального плана Алматы до 2040 года, предусматривающая вынос части промышленных объектов в пригород и создание новых университетских кампусов за пределами города.
По словам генерального директора НИИ «Алматыгенплан» Асхата Садуова, переговоры о возможном переезде уже ведутся с рядом вузов, включая AlmaU, КБТУ и Satbayev University.
Пока речь идёт лишь о сценарии развития, а не о принятом решении. Однако рынок недвижимости, как правило, реагирует на ожидания раньше, чем появляются реальные строительные проекты.
Университеты как фактор формирования арендного рынка
Крупный вуз — это не только учебные корпуса. Это тысячи студентов, преподавателей и сотрудников, а также устойчивый спрос на аренду жилья, кафе, магазины и сервисы.
Во многих районах Алматы именно университеты десятилетиями формировали рынок арендного жилья. Квартиры-студии и небольшие квартиры активно покупались инвесторами под сдачу студентам.
Если часть университетов действительно переедет в Алатау, наиболее чувствительным сегментом станет именно студенческая аренда. Спрос в районах текущего расположения вузов может постепенно снижаться.
Это не означает обвала цен, однако инвесторам уже сейчас стоит рассматривать недвижимость не только через призму текущей доходности, но и с учётом возможных изменений в горизонте 5–10 лет.
Возможности редевелопмента в Алматы
Большинство вузов и промышленных предприятий расположены на крупных земельных участках в сформировавшихся районах города с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой.
Если такие территории начнут освобождаться, они могут стать одной из крупнейших площадок для редевелопмента Алматы.
Фактически это означает, что:
- население останется в городе,
- а освободившиеся территории могут изменить функцию.
Возможные сценарии использования:
- жильё,
- бизнес-центры,
- общественные пространства,
- креативные кластеры,
- многофункциональные комплексы.
Таким образом, перенос вузов и предприятий может не ослабить, а наоборот — дать новую волну развития Алматы.
Алатау: потенциал без гарантированного спроса
При этом ожидать быстрого роста рынка недвижимости в Алатау преждевременно. Новый город расположен примерно в 50 км от Алматы.
Для формирования полноценного спроса недостаточно построить кампусы или административные здания. Необходимы:
- рабочие места,
- транспортная доступность,
- школы и поликлиники,
- инженерная инфраструктура,
- развитая городская среда.
Устойчивый рынок жилья в Алатау может появиться только в случае, если вслед за образовательными учреждениями туда придут бизнес, сервисы и постоянные жители.
Факторы, которые сегодня важнее
Несмотря на масштаб обсуждений, в краткосрочной перспективе влияние проекта на рынок недвижимости будет ограниченным.
С 2026 года первичное жильё облагается НДС по ставке 16%, что оказывает давление на цены. Дополнительно рынок сталкивается с высокими ипотечными ставками, а эффект пенсионных изъятий из ЕНПФ постепенно снижается.
Именно эти факторы сейчас оказывают на рынок более сильное влияние, чем возможный перенос университетов.
Временные горизонты изменений
1–2 года:
Существенных изменений на рынке жилья ожидать не стоит.
3–5 лет:
При начале реального строительства кампусов рынок может начать реагировать. Возможны:
- снижение спроса на студенческую аренду в отдельных районах,
- рост интереса к участкам под редевелопмент.
5–10 лет:
При реализации сценария возможна трансформация городской структуры:
- обновление районов Алматы,
- формирование нового центра роста в Алатау.
Автор: Диляра Сейтнурова, эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства