Базалық мөлшерлеменің 16,75%-ға дейін төмендеуі, бастапқы тұрғын үй нарығындағы мәмілелер санының 2026 жылдың бірінші жартысында 20%-ға жуық қысқаруы және сұраныстың әлсіреуі көптеген адамды тұрғын үй бағасы төмендейді деген үмітке жетелеп отыр.
Алайда неге жылжымайтын мүліктің айтарлықтай арзандайтыны туралы болжамдар әзірге расталмай отыр және тұрғын үй нарығында шын мәнінде қандай үрдістер байқалуы мүмкін? Бұл туралы Qazaq Expert Club-тың жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрова түсіндірді.
Оның бағалауынша, 2026 жылдың екінші жартысында Қазақстанның ірі қалаларындағы тұрғын үй бағасы, ең ықтималы, тұрақты деңгейде сақталады немесе баяу өсуді жалғастырады. Бұл ретте сөз бағаның күрт қымбаттауы туралы емес, баға тұрақтылығы сақталып, біртіндеп өсу үрдісі жалғасатын кезең туралы болып отыр.
«Мен тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуіне негіз көріп тұрған жоқпын. Керісінше, факторлардың басым бөлігі әзірге қазіргі баға деңгейінің сақталатынын көрсетіп отыр. Бұрын бастапқы тұрғын үй нарығы салықтық жеңілдікке ие болса, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап құрылыс салушылар тұрғын үйді сату кезінде 16% мөлшеріндегі ҚҚС төлейді. Бұл салық әрбір шаршы метрдің құнына қосылады деген сөз. Көптеген компаниялар жаңа салық тәртібіне алдын ала дайындала отырып, бағаны 2025 жылдың өзінде-ақ түзете бастады», – дейді Диляра Сейтнұрова.
Сарапшының айтуынша, мердігер ұйымдар үшін жеңілдетілген салық режимдерінің күшін жою да қосымша әсер етуде. Бұл құрылыс жұмыстарының құнын арттырады. Соның салдарынан құрылыстың өзіндік құны уақытша емес, құрылымдық түрде өсіп жатыр, ал мұндай шығындар, әдетте, тұрғын үйдің түпкілікті бағасына енгізіледі.
Тағы бір маңызды фактор – жер телімдерінің тапшылығы. Алматыда табиғи шектеулер мен сейсмикалық талаптарға байланысты жаңа құрылысқа арналған мүмкіндіктер біртіндеп азайып келеді. Сондықтан қаланы дамытудың негізгі бағыттары ретінде реновация және игерілген аумақтарды тиімдірек пайдалану қарастырылып отыр.
«Астанада аумақтық мүмкіндік әлдеқайда кең болғанымен, негізгі шектеу инженерлік желілерге байланысты. Нарық сарапшыларының бағалауынша, елордада жыл сайынғы жаңа тұрғын үйге деген сұраныс пайдалануға берілетін тұрғын үй көлемінен шамамен 15–20%-ға жоғары. Сонымен қатар халық санының тұрақты көші-қон есебінен өсуі қымбат несиелер жағдайында да сұранысты қолдап отыр.
Шымкентте және өңірлердің басым бөлігінде жер телімдері көбірек болғанымен, олардың бәрі бірдей қажетті инженерлік инфрақұрылыммен қамтамасыз етілмеген. Жаңа аумақтарды игеру үшін су, жылу және электрмен жабдықтау желілерін салуға қомақты инвестициялар қажет, бұл да құрылыс құнын арттырады», – деп түсіндіреді сарапшы.
Диляра Сейтнұрованың пікірінше, нарыққа 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі де ықпал етеді. Құжат жоспарлау жобаларына міндетті сараптама жүргізуді, егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын түзету мүмкіндігін шектеуді және құрылыс процесіне қатысушылардың жауапкершілігін күшейтуді көздейді.
«Іс жүзінде бұл жаңа жобаларды дайындау мерзімінің ұзаруына және әкімшілік шығындардың артуына әкеледі. Девелоперлердің бір бөлігі жаңа талаптарға бейімделу үшін уақытша үзіліс жасауы мүмкін, ал кейбір жобаларды іске асыру мерзімдері кейінге шегеріледі.
Бұл жаңа ұсыныстың көлемін қысқартуы ықтимал. Егер сұраныс қайта қалпына келе бастаса, нарықта жаңа тұрғын үй жобаларының саны шектеулі болып, бұл қазіргі баға деңгейінің сақталуына ықпал етеді», – дейді ол.
Қайталама тұрғын үй нарығына тоқталған сарапшының айтуынша, көптеген пәтер иелері бұрын рәсімделген төмен пайыздық ипотекаларын сақтап отыр және тұрғын үйін сатуға мүдделі емес.
«Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2026 жылдың маусымында Алматыдағы қайталама нарықта бір шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 741 мың теңгені, ал бастапқы нарықта шамамен 720 мың теңгені құрады. Осылайша екі сегмент арасындағы айырмашылық іс жүзінде жойылды.
Ұсыныс шектеулі болып, меншік иелері тұрғын үйін сатуға асықпаған жағдайда, бағаның айтарлықтай төмендеуіне алғышарттар әлдеқайда аз болады», – дейді Диляра Сейтнұрова.
Сонымен бірге сарапшы қазіргі болжамға түзету енгізуі мүмкін факторлар да бар екенін атап өтті. Соның бірі – зейнетақы жинақтарын пайдалану жеткіліктілік шектерінің айтарлықтай ұлғаюы. Бірнеше жыл бойы зейнетақы жинақтарын пайдалану, әсіресе орташа баға сегментіндегі тұрғын үйге сұраныстың маңызды көздерінің бірі болды. Ережелер өзгергеннен кейін Алматыда құны 25–45 млн теңге аралығындағы тұрғын үйге деген сатып алушылардың белсенділігі төмендеуі мүмкін.
«Тағы бір фактор – сұраныстың әлі де әлсіз болуы.
Базалық мөлшерлеме төмендегенімен, несиелердің құны жоғары күйінде қалып отыр. Егер инфляция күтілгеннен баяу төмендесе, Ұлттық банк ақша-кредит саясатын одан әрі жұмсартуды уақытша тоқтатуы мүмкін. Мұндай жағдайда тұрғын үй нарығы мемлекеттік қолдау бағдарламаларына бұрынғыдай едәуір тәуелді болып қала береді», – дейді сарапшы.
Сонымен қатар, Диляра Сейтнұрованың пікірінше, тұрғын үй бағасының тұрақты түрде төмендеуі үшін бірнеше шарт бір мезгілде орындалуы қажет: ұсыныстың айтарлықтай артуы, құрылыс құнының төмендеуі, пайдалануға берілетін тұрғын үй көлемінің көбеюі және сұраныстың ұзақ уақыт бойы әлсіреуі. Қазіргі уақытта бұл факторлардың басым бөлігі қатар байқалмайтындықтан, тұрғын үй бағасының ауқымды төмендеу ықтималдығы әзірге шектеулі болып отыр.
Ақпарат Qazaq Expert Club — тан алынған.