Алматының 2026–2030 жылдарға арналған даму жоспарында шамамен 200 мың нысанға жедел скрининг жүргізу көзделген. Әр ғимаратқа сейсмикалық паспорт беріліп, барлық дерек бірыңғай цифрлық тізілімге енгізіледі.
Сейсмикалық қауіптілігі жоғары аймақта орналасқан қала үшін бұл маңызды қадамдар. Бірақ сейсмикалық тұрғыдан төзімсіз деп танылған үйлердің тағдыры не болады? Оларды нығайта ма, әлде бұза ма? Жұмыстардың ақысын кім төлейді? Осы мәселелерді Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова талдайды.
Бұған дейінгі тәжірибе нені көрсетеді?
Сарапшы 2017–2018 және 2023–2024 жылдары жүргізілген сейсмикалық аудиттің алдыңғы екі кезеңінің нәтижелеріне назар аударуды ұсынады.
«Бірінші кезеңде ҚазҚСҒЗИ мәліметінше, 10 525 ғимарат тексерілді, оның 8 176-сы көппәтерлі тұрғын үй болды. Қалалық сәулет және қала құрылысы басқармасы 3 101 нысанның сейсмикалық тұрғыдан төзімсіз деп танылғанын хабарлады. Олардың қатарында 2 538 көпқабатты үй және 743 қоғамдық ғимарат бар.
Екінші кезеңде тағы 10 916 нысан тексерілді, оның 1 641-і тұрғын үй болды. Нәтижесінде 51 үй сейсмикалық тұрғыдан төзімсіз деп танылды. Бұл ғимараттардың түрі де, салынған уақыты да әртүрлі. Сондықтан олардың бәріне бірдей шешім қолдану мүмкін емес. Келесі қадам – ауқымды скрининг. Ол қаладағы жағдай туралы неғұрлым толық мәлімет алуға мүмкіндік береді», – дейді Сейітнұрова.
Оның айтуынша, қала 9 және 10 балдық сейсмикалық аймақта орналасқан: оңтүстік бөлігі – 10 балдық, солтүстік бөлігі – 9 балдық аймақта. Тұрғын үй қорының едәуір бөлігі содан бері бірнеше рет қайта қаралған құрылыс нормалары бойынша салынған.
Биік ғимараттарда кірпішпен толтырылған қабырғаларды қолдануға тек 2010 жылы тыйым салынды. Бұған 2000 жылдардың басында жүргізілген сынақтар кірпіштің есептік жүктемеге төтеп бере алмайтынын көрсеткені себеп болды.
Қандай үйлерді сейсмикалық нығайту арқылы сақтап қалуға болады?
Ғимараттың жағдайына қарай сейсмикалық нығайту барысында қабырғалар, қабатаралық жабындар, олардың түйісу тораптары, ғимараттың негізі мен іргетасы күшейтіледі. Жұмыстардың нақты құрамы аспаптық тексеру мен есептеулерден кейін анықталады.
Сарапшы былай деп толықтырады:
«Сейсмикалық нығайту 1950–1960 жылдары салынған кірпіш және тас үйлерде жақсы нәтиже береді. Мұндай ғимараттардың негізгі құрылымдары әдетте берік, бірақ сейсмикалық қауіпсіздік элементтері қарастырылмаған. Осындай жағдайда нығайту нақты кемшілікті жойып, үйдің пайдалану мерзімін ондаған жылға ұзартады.
Алайда нығайту көмектеспейтін үйлер де бар. Егер ғимараттың негізі деформацияланса, әлсіз немесе суға қаныққан топырақ салдарынан іргетасы шөксе, құрылымдарының пайдалану ресурсы таусылса немесе көтергіш қабырғаларға араласу арқылы көптеген заңсыз қайта жоспарлау жұмыстары жүргізілсе, нығайту құны нәтижесіне кепілдік берілмейтін жаңа үйдің құнына жақындауы мүмкін. Мұндай үйлерді бұзу қажет».
Бұл қанша тұруы мүмкін?
«2019 жылы ҚазҚСҒЗИ бес қабатты, екі кіреберісі бар үйді кешенді сейсмикалық нығайтудың құнын 80–90 млн теңгеге бағалаған, – деп есептеулерді келтіреді Сейтнурова. – Бүгінде материалдар мен жұмыстардың бағасы өзгерді, оның үстіне әр ғимараттың жағдайы әртүрлі. Егер сол кездегі бағалауды құрылыс бағаларының өсуін ескере отырып шамамен қайта есептесек, 130–180 млн теңге шығады. Ауданы шамамен 2 мың шаршы метр болатын шартты үй үшін бұл бір шаршы метрге 65–90 мың теңгені құрайды».
Дегенмен нақты құнды тек ғимаратты тексеріп, жобалау жұмыстары жүргізілгеннен кейін ғана анықтауға болады.
«Мәселенің ауқымын түсіну үшін тағы бір көрсеткішті келтірейін: Қазақстанда шамамен 4,2 мың ескірген және апатты жағдайдағы көппәтерлі тұрғын үй бар. Олардың меншік иелерін жаңа баспанаға көшіруге шамамен 3,2 трлн теңге қажет. Қарапайым есеп бойынша бұл бір үйге шамамен 760 млн теңгеден келеді», – деп түсіндіреді сарапшы.
Алайда 760 млн теңгені бір бес қабатты үйді нығайтудың сметасымен тікелей салыстыруға болмайды. Сейтнурованың айтуынша, республикалық бағалау әртүрлі аудандағы ғимараттарды қамтиды және меншік иелерін көшіру шығындарын да ескереді. Ал нығайту құны нақты құрылымдардың жағдайына байланысты.
Бұл сандар үйді бұзудың баламасын есептеп көру неге маңызды екенін көрсетеді, бірақ кез келген үйді нығайту оны бұзудан тиімдірек екенін дәлелдемейді.
Оның үстіне үйді бұзу тек ескі ғимаратты сүріп тастаумен шектелмейді. Меншік иелерін баспанамен қамтамасыз етіп, бұзылған үйдің орнына жаңасын салу қажет.
«2026 жылғы тамызда Алматыдағы жаңа тұрғын үйлердің бір шаршы метрінің орташа бағасы 739 762 теңгені құрады. Пәтердің нарықтық бағасы құрылыстың өзіндік құнына немесе бюджет шығындарына тең емес. Дегенмен бұл көрсеткіш қалада тұрғын үйді жаңасымен алмастыру қаншалықты қымбатқа түсуі мүмкін екенін көрсетеді», – дейді сала сарапшысы.
Онда неге үйлерді нығайтудың орнына бұзады?
Сарапшының пікірінше, мәселе үйлердің техникалық жағдайына ғана емес, бизнес-модельге де байланысты.
Үйлерді бұзып, жаңасын салудың қалыптасқан бизнес-моделі бар: әкімдік реновация аумағын белгілеп, инженерлік инфрақұрылымды жеткізеді, инвестор меншік иелерімен келіседі, Қазақстан тұрғын үй компаниясының кепілдігін алады, ескі үйді бұзып, жаңасын салады.
Жаңа үй бұрынғысынан биік болады, ал қосымша шаршы метрлер сатылымға шығарылады. Осылайша инвестор салған қаражатын қайтарып, пайда табады.
«Ал сейсмикалық нығайту бірде-бір жаңа шаршы метр қоспайды, – деп түсіндіреді Сейтнурова. – Сататын ештеңе жоқ, салынған қаражатты қайтаратын көз де жоқ. Сондықтан мұндай схемаға жеке инвестор қызығушылық танытпайды. Тек бюджет қалады. Ал бюджет қаражатын бөлу кезінде тұрғын үйлерді нығайту мектептер мен ауруханалармен бәсекеге түсіп, көбіне басымдық ала алмайды».
Шығынды кім төлеуі тиіс?
Сарапшының айтуынша, қаржыландырудың үш көзі бар: бюджет, күрделі жөндеуге жиналған қаражат және меншік иелерінің ақшасы.
Алайда әдеттегі көппәтерлі үйде күрделі жөндеуге жиналған қаражат шатыр мен лифтіні жөндеуге де жетпейді.
Сарапшы атап өткендей, егер жұмыстардың сметасы 130–180 млн теңге болса және үйде 40 пәтер орналасса, әр пәтерге 3 млн теңгеден астам шығын келеді. Әдетте бес қабатты үй тұрғындарының мұндай қаражаты жоқ. Сондықтан оларға жұмыстың бүкіл құнын бірден төлеуді ұсыну мәселені шешпейді.
«Алматының 2025–2027 жылдарға арналған сейсмикалық қауіпсіздік бюджеті 14 млрд теңгені құрайды. Бұл сомаға ерте ескерту станциялары, дабыл жүйелері, скрининг және цифрлық тізілім кіреді. Тіпті бүкіл қаражат тұрғын үйлерді нығайтуға бағытталған күннің өзінде, қазіргі сметалар бойынша ол екі мыңнан астам үйдің шамамен жүзіне ғана жетер еді», – дейді Сейітнұрова.
Оның пікірінше, тиімді тетіктердің бірі қала кепілдігімен қайтарымды қаржыландыру болуы мүмкін.
Бұл жағдайда қала мердігердің жұмысын бірден төлейді, ал меншік иелері шығынды 10–15 жыл ішінде бөліп қайтарады. Төлем жасауға мүмкіндігі жоқ азаматтарға атаулы қолдау қарастырылады.
Мұндай схема бастапқы кезеңде бюджеттен көбірек қаражат бөлуді талап етеді. Бірақ ұзақ мерзімде арзанырақ болуы мүмкін: келтірілген есеп бойынша балама нұсқаның құны бір үйге 150 млн теңгенің орнына 760 млн теңгеге жетеді.
Уәделердің арифметикасы
«Алматыда сейсмикалық төзімділікті арттыру жоспары жүзеге асырылып жатыр, – деп жалғастырады сарапшы. – Оған сәйкес, 2035 жылға дейін сейсмикалық тұрғыдан төзімсіз деп танылған 51 үй нығайтылып, коммуналдық меншіктегі 82 нысан тексеріледі.
51 деген сан аудиттің екінші кезеңінде төзімсіз деп танылған үйлер санымен дәл сәйкес келеді.
Егер әңгіме сол үйлер туралы болса, он жылдық жоспар тек екінші кезеңнің нәтижелерін қамтиды, ал бірінші кезеңде анықталған екі жарым мың үй оған кірмейді».
Қаланың 2026–2030 жылдарға арналған даму жоспары ауқымдырақ көрінеді: онда кемінде 200 көппәтерлі тұрғын үйді, шамамен 400 әлеуметтік нысанды және тіршілікті қамтамасыз ететін кемінде 150 нысанды нығайту көзделген.
Бес жылда 200 үй – жылына 40 үй деген сөз. Сейтнурованың есептеуінше, мұндай қарқынмен бірінші кезеңде анықталған үйлерді нығайтуға 60 жылдан астам уақыт қажет болады.
«Алматыда 2030 жылға дейін 567 үй реновация бағдарламасымен қамтылған. Биыл қалада апатты жағдайдағы 95 ғимаратты бұзу жоспарланған. Тіпті екі бағытты – бұзу мен нығайтуды – біріктіргеннің өзінде, барлық жұмысты аяқтау мерзімі жоспарлау көкжиегінен асып кетеді.
Ел бойынша да жағдай ұқсас. 2029 жылға дейін 4,2 мың ескірген және апатты үйді жаңарту уәде етілген. Биыл 224 үйді бұзу жоспарланған, олардың 44-і жаз ортасына қарай бұзылған. Егер жылына 224 үйден бұзылса, бүкіл тұрғын үй қорын жаңартуға шамамен 19 жыл қажет».
Нені өзгерту қажет?
Сарапшы жұмыс істеу қажет үш бағытты атап көрсетеді.
Біріншіден. Скрининг паспорт берумен емес, нақты шешім қабылдаумен аяқталуы тиіс. Әр үй бойынша қорытынды, смета және мерзім көрсетілуі керек: нығайту, бұзу немесе бақылауды жалғастыру.
Қазір тексеру көбіне папкада қалып қоятын құжатты дайындаумен ғана аяқталады.
Екіншіден. Сейсмикалық паспорт ашық әрі жылжымайтын мүлік мәмілелері кезінде міндетті құжат болуы тиіс.
Сатып алушы үйдің есептік жүктемеге төтеп бере алатынын білмей, бір шаршы метрге 740 мың теңге төлеп отырған кезде нарық сейсмикалық нығайтудан өткен және өтпеген тұрғын үйлерді ажыратпайды.
Егер бұл айырмашылық бағаға әсер ете бастаса, меншік иелерінде қауіпсіздікке қаражат салуға ынта пайда болады, ал қалада оны арттырудың қосымша құралы қалыптасады.
Үшіншіден. Орталық Азия үшін бірыңғай нормалар қажет және ҚазҚСҒЗИ бұл бағытта жұмыс жүргізіп жатыр.
Бірақ сонымен қатар қолданыстағы тұрғын үй қорын сейсмикалық нығайтуға арналған жеке норматив пен сметалық база қажет.
Қазір үйді нығайтуды жобалау жаңа үй салуды жобалаудан қымбат әрі ұзаққа созылады. Өйткені әр жағдай бойынша есептеулерді іс жүзінде қайтадан жасауға тура келеді.
Келесі материал: Республика күні 2026: Алматыдағы іс-шаралар тізімі«Сейсмикалық нығайту – көпшілікке тартымды тақырып емес. Мұнда салтанатты түрде лента қию да, жаңа тұрғын үй кешені де, есеп үшін әдемі суретке түсу де жоқ. Нығайтылған үй сырттай бұрынғы қалпында қалады.
Бірақ бұл жұмыстың нақты нәтижесі бар: үй орнында тұр, адамдар онда өмір сүріп жатыр. Сейсмикалық қауіптілігі 9 балл болатын қалада сейсмикалық нығайтуды басым бағыт деп санауға осының өзі жеткілікті», – деп түйіндейді Диляра Сейітнұрова.