Последние пять лет спрос на жильё в Казахстане во многом поддерживался за счёт пенсионных изъятий. Только в 2025 году казахстанцы направили на покупку жилья более 450 млрд тенге из ЕНПФ — на 81% больше, чем годом ранее. Эти средства стали значимым источником ликвидности для первичного и вторичного рынков недвижимости, включая первоначальные взносы и полную оплату жилья.
Сокращение пенсионного ресурса
С 5 июня действует новая методика расчёта порогов минимальной достаточности. В зависимости от возраста вкладчиков пороги выросли на 79% и более. Отмена 10% ИПН при изъятии не компенсирует этого роста, и для многих граждан среднего возраста доступ к пенсионным накоплениям существенно сократился или полностью исчез.
В результате массовый источник спроса, поддерживавший рынок последние годы, сужается до ограниченной группы — граждан с крупными накоплениями, пенсионеров по выслуге лет и владельцев пенсионных аннуитетов.
Основные источники спроса на жильё
Возникает закономерный вопрос: за счёт чего теперь будет формироваться спрос на рынке недвижимости?
По мнению автора, можно выделить три ключевых источника, однако ни один из них не способен полностью заменить пенсионные изъятия.
Государственные программы
Сохраняется программа «7-20-25» со ставкой 7%, первоначальным взносом от 20% и сроком кредитования до 25 лет. Однако её финансирование составляет около 100 млрд тенге в год, тогда как спрос значительно выше доступных лимитов.
Программа «Наурыз» реализуется через систему жилищных строительных сбережений Отбасы банка. Для участия требуется депозит от 2 млн тенге и отсутствие жилья в последние пять лет. Средний участник — человек около 32 лет, как правило, семейный.
Также действует женская ипотечная программа «Ұмай».
Несмотря на важность этих инструментов, они остаются адресными и ограниченными по объёму, поддерживая минимальный уровень спроса, но не обеспечивая прежнего масштаба рынка.
Денежно-кредитная политика и стоимость ипотеки
Второй фактор — стоимость денег в экономике. 5 июня Национальный банк впервые за длительный период снизил базовую ставку с 18% до 17%. В мае инфляция замедлилась до 10%.
Кроме того, с января 2027 года предельная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке будет снижена с 25% до 20%. Однако рыночная ипотека остаётся высокой — на уровне 22–24% годовых, что пока ограничивает массовый спрос.
Заметный эффект возможен не ранее 2027 года при дальнейшем снижении ставок.
Инструменты застройщиков
Третий источник спроса — инструменты девелоперов: рассрочки, партнёрские программы с банками и скидки на отдельные объекты. В Алматы по ряду проектов дисконт достигает 7–10%.
При этом масштабного снижения цен ожидать не стоит. С января на первичное жильё распространяется НДС в размере 16%, выросла себестоимость строительства, а объёмы новых проектов сокращаются. В таких условиях застройщики скорее используют точечные скидки, чем системное снижение цен.
Что будет с рынком жилья
Государственные программы формируют минимальный порог спроса, однако его масштаб зависит от бюджета. Снижение цен возможно, но будет выборочным — прежде всего в отдельных проектах или сегментах с низким спросом.
Наиболее вероятный сценарий — сочетание постепенного снижения ставок, развития адресных программ и гибкой ценовой политики застройщиков. Дополнительную поддержку рынку может дать реновация жилого фонда, формирующая долгосрочный и стабильный спрос.
Переход к новой модели рынка
Фактически рынок жилья переходит от модели, основанной на пенсионных изъятиях и ажиотажном спросе, к более «длинным деньгам» — ипотеке, накоплениям, государственным программам и рассрочкам.
Рынок не ожидает обвала, однако он станет более спокойным и рациональным. Уже во второй половине 2026 года преимущество может сместиться в сторону покупателей с собственными средствами, а конкуренция за объекты снизится.
Для отрасли это не кризис, а переход к новой модели, где ключевыми факторами становятся финансовая устойчивость покупателей и качество жилья.
Автор: Диляра Сейтнурова, эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства