Рекордный рост на фоне снижения доходов
В 2025 году казахстанцы оформили ипотечные займы на рекордные 2,4 трлн тенге, что на 16,7% больше, чем годом ранее. Однако за этим ростом скрывается фундаментальное противоречие: на фоне расширения кредитования реальные доходы населения снизились на 1,7%.
Такое расхождение сигнализирует о структурных изменениях — рынок всё меньше опирается на платежеспособность населения и всё больше зависит от внешних стимулов.
Государство как основной игрок рынка
По данным аналитиков, 74% ипотечных займов в стране сегодня выдаётся в рамках государственных программ. Ключевую роль играют инициативы АО «Отбасы банк» и программа «7-20-25».
Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, это меняет саму природу рынка:
«С одной стороны, государственные программы расширяют доступ к жилью. С другой — они становятся фактором роста цен на недвижимость».
За последний год стоимость жилья заметно выросла:
-
новостройки подорожали на 12,7%
-
вторичное жильё — на 10,3%
Сжатие роли коммерческих банков
Одновременно с усилением роли государства снижается участие частного сектора. Доля коммерческих банков в ипотечном кредитовании сократилась до 26%.
Причины кроются в текущей денежно-кредитной политике:
-
базовая ставка составляет 18%
-
предельная ГЭСВ ограничена уровнем 20%
В таких условиях рыночная ипотека становится экономически невыгодной для банков, что фактически вытесняет их с рынка.
Пенсионные накопления как источник спроса
Дополнительным драйвером спроса стало использование пенсионных средств. В 2025 году из ЕНПФ на покупку жилья было направлено 839 млрд тенге, что на 87% больше, чем годом ранее.
Этот механизм повышает доступность жилья в краткосрочной перспективе, но одновременно создаёт долгосрочные риски, снижая будущие пенсионные накопления граждан.
Ключевая проблема — дефицит жилья
Несмотря на рост спроса, предложение остаётся ограниченным.
-
Норма обеспеченности жильём: 30 кв. м на человека
-
Фактический показатель: около 24 кв. м
Общий дефицит оценивается в 120 млн кв. м, тогда как ежегодный ввод составляет лишь 16–18 млн кв. м.
«Льготные программы стимулируют спрос, но не увеличивают предложение. Именно это становится основным фактором роста цен», — объясняет Сейтнурова.
Что может изменить рынок
По мнению эксперта, ситуация может стабилизироваться при выполнении нескольких условий:
-
увеличение ежегодного ввода жилья до 25–30 млн кв. м
-
снижение базовой ставки с 18% до 12–13%
-
пересмотр жёсткого потолка ГЭСВ
-
снижение административных барьеров в строительстве
Эти меры могут вернуть баланс между спросом и предложением, а также стимулировать участие частных банков.
От массовых льгот к адресной поддержке
Сейтнурова подчёркивает, что текущая модель требует пересмотра:
«Вместо массовых льготных программ необходимо перейти к адресной поддержке — для многодетных семей, очередников и жителей депрессивных регионов».
Хотя государственные инициативы уже помогли сотням тысяч семей приобрести жильё, их долгосрочный эффект вызывает вопросы.
Рынок на перепутье
Ипотечный рынок Казахстана демонстрирует устойчивый рост, но всё больше зависит от государственной поддержки. Без увеличения предложения, снижения инфляции и развития рыночных механизмов существует риск закрепления этой зависимости.
В таком сценарии льготные программы перестают быть временной мерой и превращаются в постоянный элемент системы, меняя саму логику функционирования рынка недвижимости.
Источник: АФК, Национальный банк РК, ЕНПФ
Телеграмм-канал Диляры Сейтнуровой: https://t.me/buildexpert_pro_
