Снижение базовой ставки до 16,75%, сокращение количества сделок на первичном рынке почти на 20% в первом полугодии и ослабление покупательского спроса заставили многих ожидать снижения цен на жилье. Однако, по мнению эксперта Qazaq Expert Club в сфере недвижимости Диляры Сейтнуровой, предпосылок для существенного удешевления недвижимости пока нет.
По ее оценке, во втором полугодии 2026 года стоимость жилья в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останется стабильной либо продолжит умеренный рост. Речь идет не о резком повышении цен, а о сохранении текущего уровня с постепенной тенденцией к увеличению.
«Я не вижу оснований ожидать заметного снижения цен. Напротив, большинство факторов пока указывают на сохранение их текущего уровня. Если ранее первичный рынок пользовался налоговой льготой, то с 1 января 2026 года застройщики уплачивают НДС по ставке 16% при продаже жилья. Это означает, что налог становится частью стоимости каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», — отмечает Сейтнурова.
Дополнительное влияние оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядных организаций, что увеличивает стоимость строительных работ. В результате себестоимость строительства растет не временно, а структурно, а дополнительные расходы, как правило, закладываются в конечную стоимость жилья.
Еще одним фактором остается ограниченное предложение земельных участков. В Алматы возможности для нового строительства постепенно сокращаются из-за природных ограничений и повышенных требований к сейсмостойкости, поэтому развитие города все больше ориентируется на проекты реновации и более эффективное использование уже освоенных территорий.
В Астане, несмотря на наличие свободных территорий, основным ограничением становятся инженерные сети. По оценкам аналитиков рынка, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%. Дополнительную поддержку спросу оказывает устойчивый миграционный прирост населения.
В Шымкенте и большинстве регионов Казахстана свободных земельных участков больше, однако далеко не все они обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. Освоение новых территорий требует значительных инвестиций в строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает себестоимость строительства.
По мнению эксперта, дополнительное влияние на рынок окажет и новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.
«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться. Это способно привести к сокращению объема нового предложения. Если спрос начнет восстанавливаться, ограниченное предложение будет способствовать сохранению текущего уровня цен», — считает Сейтнурова.
Говоря о вторичном рынке, эксперт отмечает, что многие владельцы жилья сохраняют ипотечные кредиты, оформленные по более низким ставкам, поэтому не заинтересованы в продаже недвижимости.
По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как на первичном — около 720 тыс. тенге. Разрыв между сегментами практически исчез. При ограниченном предложении и невысокой активности продавцов предпосылок для существенного снижения цен становится значительно меньше.
Вместе с тем эксперт подчеркивает, что существуют факторы, способные скорректировать текущий прогноз. Одним из них стало значительное повышение порогов использования пенсионных накоплений. На протяжении нескольких лет пенсионные изъятия оставались важным источником спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.
Еще одним сдерживающим фактором остается слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость ипотечных кредитов по-прежнему остается высокой. Если инфляция будет замедляться медленнее ожидаемого, Национальный банк может приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, а рынок продолжит в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки.
По мнению Диляры Сейтнуровой, для устойчивого снижения цен необходима совокупность нескольких условий: существенный рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода нового жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность масштабной коррекции цен на рынке недвижимости остается невысокой.