Введение нового предельного уровня годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам, предусматривающего снижение ставки с 25% до 20%, перенесено с 1 июля 2026 года на 1 января 2027 года. Для банков это стало позитивной новостью, поскольку, несмотря на недавнее снижение базовой ставки с 18% до 17%, стоимость денег в экономике остается высокой.
«При базовой ставке 17% банки привлекают финансирование примерно под 18%, поэтому выдача ипотеки под 20% была бы для них экономически нецелесообразной. Маржа в 2% не покрывает операционные расходы и кредитные риски», – отмечает финансист, эксперт Qazaq Expert Club Айгерим Ильясова.
По ее словам, в таких условиях банки могли бы существенно сократить объемы коммерческого ипотечного кредитования или вовсе отказаться от выдачи подобных займов. Подобная ситуация уже наблюдалась ранее: сначала снижение предельной ставки было отложено до ноября 2025 года, затем – до 1 июля 2026 года, а теперь – до 1 января 2027 года.
При этом даже после вступления новых правил в силу предельная ставка в размере 20% будет распространяться не на все ипотечные кредиты. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) планирует внедрить дифференцированный подход, при котором максимальный размер ГЭСВ будет зависеть от коэффициента LTV (Loan-to-Value) – отношения суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья.
Если говорить простыми словами, коэффициент LTV показывает, какую долю стоимости недвижимости финансирует банк, а какую заемщик оплачивает за счет собственных средств. Например, при первоначальном взносе 30% коэффициент LTV составляет 70% (0,7), а при первоначальном взносе 10% – уже 90% (0,9).
Согласно предлагаемому подходу, предельная ГЭСВ по ипотечным займам составит:
• до 20% при LTV не выше 0,7;
• до 25% при LTV свыше 0,7.
«Фактически регулятор исходит из простой логики: чем большую часть стоимости жилья заемщик оплачивает собственными средствами, тем ниже риск для банка и тем дешевле может быть ипотечный кредит», – поясняет Ильясова.
Недвижимость выступает залогом по кредиту, и в случае длительной просрочки банк может реализовать залоговое имущество для погашения задолженности. Если первоначальный взнос высокий, остаток долга составляет меньшую долю стоимости объекта, поэтому даже при снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога, как правило, покрывает задолженность. При небольшом первоначальном взносе риск выше: в случае падения цен вырученных от продажи средств может оказаться недостаточно для полного погашения кредита.
«При высоком первоначальном взносе заемщик не только демонстрирует большую платежеспособность, но и имеет более высокий финансовый интерес в сохранении недвижимости. Поэтому такие кредиты традиционно считаются менее рискованными», – добавляет эксперт.
По мнению Айгерим Ильясовой, внедрение дифференцированного подхода позволит снизить риски просроченной задолженности и повысить устойчивость банковской системы за счет сокращения доли более рискованных ипотечных кредитов.
В целом многие последние решения Национального банка и АРРФР свидетельствуют о переходе к риск-ориентированному подходу в кредитовании, направленному на предупреждение проблем с качеством кредитного портфеля.
Об этом говорят ужесточение требований к заемщикам, планируемое введение с 1 января 2027 года коэффициента долга к доходу (КДД), а также внедрение дифференцированного подхода к установлению предельной ГЭСВ по ипотеке.
«Мы наблюдаем постепенный переход от универсальных правил кредитования к риск-ориентированной модели, при которой стоимость займа будет определяться не только рыночными условиями, но и уровнем риска конкретного заемщика. Заемщики с разным размером первоначального взноса создают для банков разный уровень кредитного риска, а значит, и стоимость финансирования для них объективно должна различаться», – резюмирует Айгерим Ильясова.