Весенний запуск льготных программ «Отбасы банка» традиционно оживляет рынок недвижимости.
Однако жёсткие ценовые лимиты при растущей себестоимости строительства создают перекос. По мнению эксперта Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляры Сейтнуровой, которым она поделилась в своем телеграмм-канале* — застройщики вынуждены вписывать проекты в 350–400 тыс. тенге за квадратный метр при фактических издержках выше этой отметки.
Диляра считает: “Чтобы сохранить маржинальность на уровне 10–15%, девелоперы сокращают расходы в первую очередь на качестве. Каждый запуск программы сопровождается резким ростом спроса в сегменте эконом- и комфорт-класса (III–IV классы). Одновременно увеличиваются издержки: индекс цен на строительно-монтажные работы и материалы ежегодно демонстрирует стабильный рост… При этом лимиты стоимости жилья в государственных программах индексируются с запозданием”.
В итоге застройщик оказывается между фиксированным потолком цены и плавающей себестоимостью. Чтобы сохранить проект в пуле доступного жилья, он вынужден применяеть «инжиниринг стоимости», который фактически означает удешевление.
“Оптимизация затрагивает ключевые элементы зданий. Вместо долговечных вентилируемых фасадов чаще используется «мокрый фасад» по пенополистиролу, керамогранит выбирается минимальной допустимой толщины. Инженерные сети комплектуются более дешёвыми аналогами, что увеличивает риск аварий через 3–5 лет эксплуатации. Лифтовое оборудование переводится на бюджетные модели, шумоизоляция выполняется по нижней границе нормативов (Rw около 52 дБ), а благоустройство и отделка мест общего пользования упрощаются”, — говорит Диляра.
Льготные программы остаются ключевым драйвером рынка, однако их текущая архитектура, по мнению эксперта, стимулирует строительство «квадратных метров» в рамках лимита, а не качество среды.
“Среди возможных решений — переход к динамической индексации ценовых потолков с привязкой к официальному индексу стройматериалов. Также важно, чтобы было субсидирование не только спроса, но и проектного финансирования при обязательном техническом аудите. Без корректировки подхода через 10–15 лет рынок может столкнуться с масштабным фондом морально и физически устаревшего жилья, требующего капитальных вложений за счёт собственников и бюджета», — заключает Диляра.
Телеграмм канал Диляры Сейтнуровой: https://t.me/buildexpert_pro_
