В плане развития Алматы на 2026–2030 годы предусмотрен экспресс-скрининг около 200 тысяч объектов. Каждому зданию присвоят сейсмопаспорт, а данные соберут в единый цифровой реестр. Но что будет с домами, которые признают несейсмостойкими: их укрепят или снесут? И кто оплатит работы? На эти вопросы отвечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
Что показали предыдущие обследования
Для понимания масштабов проблемы эксперт предлагает обратиться к результатам двух предыдущих этапов сейсмоаудита, проведённых в 2017–2018 и 2023–2024 годах.
«Во время первого этапа, по данным КазНИИСА, обследовали 10 525 зданий, из них 8 176 многоквартирных домов. Городское управление архитектуры и градостроительства сообщило, что несейсмостойкими признали 3 101 объект, в том числе 2 538 многоэтажек и 743 общественных здания.
В рамках второго этапа обследовали ещё 10 916 объектов, среди которых был 1 641 жилой дом. Несейсмостойким признали 51 дом. Это здания разного типа и возраста, поэтому одинаковое решение для них невозможно. Следующий шаг — масштабный скрининг. Он позволит получить более полную картину по городу», — говорит Сейтнурова.
По словам эксперта, Алматы находится в зоне сейсмической опасности интенсивностью 9 и 10 баллов: южная часть города относится к десятибалльной зоне, северная — к девятибалльной.
Значительная часть жилого фонда построена по нормативам, которые с тех пор неоднократно пересматривались. В частности, использование кирпичного заполнения в высотных зданиях запретили только в 2010 году после испытаний, показавших, что такие конструкции не выдерживают расчётных нагрузок.
Какие дома можно укрепить
Решение о сейсмоусилении или сносе должно приниматься индивидуально — по результатам инструментального обследования и инженерных расчётов.
В рамках усиления могут укрепляться стены, перекрытия, узлы их соединения, основание и фундамент. Конкретный состав работ зависит от состояния конструкций и выявленных дефектов.
«Лучше всего усиление работает на кирпичных и каменных домах постройки 1950–1960-х годов, где конструктив в целом крепкий, но антисейсмические элементы не предусматривались. В таких случаях усиление устраняет конкретный недостаток и продлевает срок службы дома на десятилетия.
Есть и дома, которым усиление не поможет. Если деформировано основание, фундамент просел на слабых или обводнённых грунтах, конструкции исчерпали ресурс либо в доме проведены многочисленные незаконные перепланировки с вмешательством в несущие стены, стоимость усиления может приблизиться к стоимости нового дома без гарантии результата. Такие дома необходимо сносить», — объясняет эксперт.
Таким образом, сейсмоустойчивость нельзя оценивать исключительно по возрасту здания или материалу стен. Необходимы обследование, расчёт остаточного ресурса конструкций и сравнение стоимости возможных решений.
Сколько стоит сейсмоусиление
По словам Сейтнуровой, в 2019 году КазНИИСА оценивал комплексное сейсмоусиление пятиэтажного двухподъездного дома в 80–90 млн тенге.
«Сегодня стоимость материалов и работ изменилась, а состояние каждого здания различается. Если ориентировочно пересчитать ту оценку с учётом роста строительных цен, получится 130–180 млн тенге. Для условного дома площадью около 2 тысяч квадратных метров это 65–90 тысяч тенге за квадратный метр», — приводит расчёты эксперт.
Она подчёркивает, что фактическую стоимость можно определить только после обследования и проектирования.
Для сравнения Сейтнурова приводит оценку расходов на переселение жителей аварийных домов. По её словам, в Казахстане насчитывается около 4,2 тысячи ветхих и аварийных многоквартирных домов, а на переселение собственников в новое жильё потребуется ориентировочно 3,2 трлн тенге. Простое деление даёт около 760 млн тенге на один дом.
Однако напрямую сравнивать эту сумму со стоимостью усиления пятиэтажки нельзя. Общенациональная оценка охватывает здания разной площади и включает расходы на переселение, тогда как смета усиления зависит от технического состояния конкретного объекта.
Эти цифры показывают, почему альтернативу сносу стоит просчитывать, но не доказывают, что укрепление всегда выгоднее.
Снос также предполагает дополнительные расходы: необходимо расселить жильцов, демонтировать старое здание и построить новое.
«В августе 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Алматы составляла 739 762 тенге. Рыночная цена квартиры не равна строительной себестоимости или расходам бюджета, однако она показывает, насколько дорогим может быть замещение жилья в городе», — отмечает Сейтнурова.
Почему снос привлекает инвесторов больше, чем усиление
По мнению эксперта, выбор между сносом и укреплением определяется не только техническим состоянием здания, но и экономической моделью проекта.
При реновации акимат определяет территорию, обеспечивает развитие инженерной инфраструктуры, а инвестор договаривается с собственниками, получает гарантию Казахстанской жилищной компании, сносит старый дом и строит новый. Если проект предусматривает увеличение этажности и площади, дополнительные квадратные метры можно продать, компенсировав вложения и получив прибыль.
«Усиление не создаёт ни одного нового квадратного метра. Продавать нечего, возвращать вложения не из чего, поэтому частного инвестора в такой схеме нет. Остаётся бюджет, в котором усиление жилья конкурирует со школами и больницами и проигрывает им», — объясняет Сейтнурова.
В результате сейсмоусиление может оставаться менее привлекательным для частного капитала, даже если технически оно возможно и потенциально дешевле полной замены здания.
Кто должен оплачивать работы
По словам эксперта, потенциальными источниками финансирования могут стать бюджет, накопления на капитальный ремонт и средства собственников.
Однако накоплений типового многоквартирного дома зачастую не хватает даже на замену кровли и лифта. Если стоимость усиления составляет 130–180 млн тенге, то при наличии 40 квартир расходы в среднем превысят 3 млн тенге на квартиру.
Для большинства жильцов единовременная оплата такой суммы практически недоступна.
«Бюджет города на сейсмобезопасность на 2025–2027 годы составляет 14 млрд тенге. В эту сумму входят станции раннего оповещения, сирены, скрининг, цифровой реестр. Даже если бы все средства направили на усиление жилья, по нынешним сметам их хватило бы примерно на сотню домов из более чем двух тысяч», — говорит эксперт.
В качестве возможного решения Сейтнурова предлагает возвратное финансирование под гарантию города. В этой модели город сразу оплачивает работы подрядчика, а собственники возвращают стоимость долями в течение 10–15 лет. Для семей, которые не могут позволить себе такие выплаты, предусматривается адресная поддержка.
Такая схема потребует бюджетных расходов на начальном этапе, но в долгосрочной перспективе может оказаться экономически оправданной — особенно если сравнивать стоимость усиления с совокупными затратами на снос, переселение и строительство нового жилья.
При этом для оценки эффективности необходимо учитывать не только смету, но и срок службы здания после усиления, расходы на обслуживание и гарантируемый уровень сейсмической безопасности.
Достаточно ли запланированных темпов?
«В Алматы выполняется План повышения сейсмостойкости. До 2035 года по нему усилят 51 дом, признанный несейсмостойким, и обследуют 82 объекта коммунальной собственности. Цифра 51 в точности совпадает с числом домов, которые признали неустойчивыми по итогам второго этапа аудита. Если речь идёт о тех же домах, десятилетний план закрывает только второй этап, а две с половиной тысячи домов первого этапа в него не входят», — отмечает Сейтнурова.
План развития Алматы на 2026–2030 годы предусматривает более масштабные показатели: усиление не менее 200 многоквартирных домов, около 400 социальных объектов и не менее 150 объектов жизнеобеспечения.
Двести домов за пять лет — это в среднем 40 зданий ежегодно. По подсчётам эксперта, при таком темпе на усиление домов, признанных несейсмостойкими на первом этапе обследования, потребуются десятилетия.
«Реновацией в Алматы до 2030 года охвачено 567 домов, в этом году в городе планируют снести 95 аварийных зданий. Даже если сложить оба направления — снос и усиление, — срок всё равно выходит за горизонт планирования.
По стране картина похожая. Обновить 4,2 тысячи ветхих и аварийных домов обещают к 2029 году. В этом году под снос заявлено 224 дома, из них к середине лета снесли 44. При темпе 224 дома в год на весь фонд потребуется почти 19 лет», — считает эксперт.
Эти расчёты подчёркивают необходимость сопоставлять планы обследования с конкретными решениями по каждому зданию, сроками реализации и источниками финансирования.
Что необходимо изменить
Диляра Сейтнурова выделяет три основных направления.
Первое — превратить скрининг в механизм принятия решений. По каждому дому должны быть подготовлены техническое заключение, смета и сроки дальнейших действий: усиление, снос либо продолжение наблюдения. Сам по себе сейсмопаспорт не решает проблему, если за обследованием не следует финансируемая программа работ.
Второе — сделать информацию о сейсмостойкости доступной покупателям. Эксперт считает, что сейсмопаспорт должен быть открытым и обязательным при сделках с недвижимостью. Покупателю важно понимать не только площадь, цену и расположение квартиры, но и техническое состояние здания.
Если сведения о сейсмической безопасности станут доступными и сопоставимыми, это позволит учитывать состояние дома при принятии решений о покупке, ремонте и инвестициях. При этом раскрытие данных должно сопровождаться понятной методикой оценки, чтобы не создавать необоснованных опасений относительно зданий, которые ещё требуют дополнительного обследования.
Третье — разработать отдельные нормы и сметную базу для усиления существующего жилого фонда. По словам Сейтнуровой, КазНИИСА уже ведёт работу над едиными нормами для Центральной Азии. Однако параллельно необходимы специальные нормативы, позволяющие проектировать усиление существующих зданий быстрее и эффективнее.
Сегодня такие проекты могут требовать индивидуальных расчётов практически для каждого объекта, что увеличивает сроки и стоимость подготовки работ.
«Усиление — непопулярная тема. Оно не даёт ленточки, нового жилого комплекса и красивой фотографии для отчёта. Усиленный дом выглядит почти так же, как прежде. Но результат у этой работы есть: дом стоит, люди в нём живут. В девятибалльном городе этого достаточно, чтобы считать сейсмоусиление приоритетом», — заключает Диляра Сейтнурова.
Безопасность должна измеряться результатом
Масштабный скрининг и цифровой реестр способны дать Алматы более полное представление о состоянии зданий. Но конечный результат зависит от того, насколько быстро после обследования будут приниматься решения и находиться деньги на их реализацию.
Для одних домов оптимальным решением станет усиление, для других — снос и переселение жителей. Универсального подхода здесь быть не может.
Главная задача города — создать прозрачную систему, в которой каждый объект получает технически обоснованное решение, понятный срок и источник финансирования. Именно тогда сейсмопаспорт станет не просто документом, а инструментом повышения безопасности жителей Алматы.
Следующий материал: Air Astana запустила прямые рейсы из Астаны в Салалу