В Казахстане в октябре вступили в силу новые требования к подъездным путям для пожарной техники в крупных жилых комплексах. Согласно изменениям, многоквартирные жилые объекты с большим количеством квартир должны предусматривать два независимых пожарных подъезда. Новые нормы направлены на повышение безопасности жителей, однако могут повлиять на проектирование жилых комплексов, расходы застройщиков и стоимость содержания домов. О том, какие изменения ждут строительный рынок и на что обратить внимание покупателям квартир, рассказала эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
Что изменилось в строительных нормах?
Согласно новым требованиям, многоквартирные жилые объекты, насчитывающие более 200 квартир, должны иметь два обособленных друг от друга подъездных пути для пожарной техники.
Вместе с тем для объектов, в которых не более 400 квартир, допускается предусмотреть один пожарный подъезд при одновременном выполнении ряда технических условий.
«Например, высота здания, объединённого стилобатом, не должна превышать 50 метров, поэтажные коридоры жилой части должны быть оборудованы системой противодымной вентиляции, а двери на эвакуационных путях — магнитоконтактными сигнализаторами с передачей информации об их состоянии на пожарный пост», — поясняет Сейтнурова.
При этом предусмотрено исключение по высоте здания. Если окна всех квартир выходят на сторону наружного пожарного подъезда либо все квартиры имеют двустороннюю ориентацию, допустимая высота увеличивается до 75 метров.
Для жилых объектов, насчитывающих более 400 квартир, исключений нет: два независимых пожарных подъезда обязательны независимо от предусмотренных технических решений.
Почему застройщикам придётся пересматривать планировку?
В последние годы закрытые дворы стали одним из распространённых преимуществ крупных жилых комплексов. Застройщики предусматривают один въезд со шлагбаумом, системы видеонаблюдения и подземные паркинги, а освободившееся пространство используют для озеленения и детских площадок.
Новые требования могут изменить такой подход. Два обособленных пожарных подъезда предполагают наличие независимых путей доступа на территорию комплекса с улично-дорожной сети.
«В Алматы достаточно участков, у которых фактически есть выход только на одну улицу. С другой стороны может находиться соседний участок, забор или частный сектор. Даже если второй выезд технически возможен, предназначенное для него место нередко уже занято въездом в паркинг или трансформаторной подстанцией», — объясняет эксперт.
По словам Сейтнуровой, в таких условиях застройщикам придётся рассматривать несколько вариантов. Первый — уменьшение количества квартир до уровня, при котором новые требования не применяются. Второй — разделение проекта на отдельные очереди с учётом нормативных требований к каждой из них.
«Третий вариант — сохранение одного пожарного подъезда при выполнении всех семи предусмотренных условий, если характеристики объекта позволяют воспользоваться исключением. Однако он требует дополнительных технических решений и, соответственно, расходов. Поэтому вопрос пожарных подъездов теперь необходимо учитывать ещё на стадии разработки концепции жилого комплекса, а не после завершения проектирования», — подчёркивает Сейтнурова.
Как новые требования могут повлиять на стоимость жилья?
По мнению эксперта, новые правила не обязательно приведут к сокращению продаваемой площади квартир. Этажность и площадь застройки определяются градостроительными регламентами, а не только требованиями к пожарным проездам.
Однако изменения могут затронуть организацию придомовой территории. Дополнительный проезд потребует пространства, которое первоначально могло предназначаться для гостевой парковки, озеленения, благоустройства или коммерческих помещений на первых этажах.
В качестве примера Сейтнурова приводит разворотную площадку размером 15 на 15 метров. Она занимает 225 квадратных метров, которые необходимо сохранить свободными для маневрирования пожарной техники.
Дополнительные расходы могут возникнуть не только на этапе строительства, но и после ввода дома в эксплуатацию.
«Система подогрева выезда на стилобат потребляет электроэнергию в холодное время года. Магнитоконтактные сигнализаторы на эвакуационных дверях предполагают соответствующую систему контроля и работу пожарного поста. Это не только первоначальные затраты на оборудование, но и последующие расходы на его содержание», — поясняет эксперт.
По её словам, такие расходы в конечном итоге могут отразиться на платежах собственников в объединение собственников имущества (ОСИ).
Отдельный вопрос — смогут ли застройщики компенсировать дополнительные затраты за счёт повышения стоимости квадратного метра.
«На растущем рынке дополнительные расходы проще включить в цену жилья. Но сейчас количество сделок на рынке на 14,3% меньше, чем год назад. В таких условиях возможности для повышения стоимости ограничены. Поэтому возникает риск, что компании начнут искать экономию в других элементах проекта», — считает Сейтнурова.
Что будет с проектами, которые уже находятся на экспертизе?
Отдельную проблему представляют жилые комплексы, проектная документация которых была направлена на экспертизу до вступления новых требований в силу, но ещё не получила положительного заключения.
«Наиболее сложная ситуация может возникнуть с проектами, которые на 1 октября уже находились на экспертизе, но ещё не получили заключение. В приказе нет отдельного разъяснения относительно таких объектов. Это создаёт риск различного толкования требований и применения неодинаковых подходов», — отмечает эксперт.
По её мнению, избежать неопределённости помогли бы переходные положения, устанавливающие единый порядок применения новых требований к проектам, находящимся на разных стадиях согласования.
«Речь не о том, чтобы отказаться от требований безопасности. Хотелось бы, чтобы участники строительного рынка заранее понимали, какие правила применяются к уже разработанным проектам и в каких случаях потребуется их корректировка», — добавляет Сейтнурова.
На что обратить внимание покупателям квартир?
Изменения затрагивают не только застройщиков, но и покупателей квартир в строящихся жилых комплексах. Эксперт рекомендует перед заключением сделки уточнить три обстоятельства:
- дату получения положительного заключения экспертизы по соответствующей очереди строительства;
- количество квартир в этой очереди;
- число пожарных подъездов, предусмотренных проектом.
«Само по себе наличие одного въезда ещё не означает нарушения. Например, для объекта на 390 квартир такой вариант может быть допустим, но только при соблюдении всех семи установленных условий. Выполнение трёх или четырёх требований из семи не даёт права воспользоваться исключением», — объясняет Сейтнурова.
В завершение эксперт отмечает, что требование обеспечить пожарной технике доступ к жилым зданиям с разных сторон обоснованно. Особенно актуальным оно становится зимой, когда снег и гололёд могут затруднять движение специальной техники по территории жилого комплекса.
При этом эффективность новых норм будет зависеть не только от их содержания, но и от последовательности применения на практике. Для строительного рынка важно, чтобы требования безопасности сопровождались понятными правилами проектирования и единым подходом к уже начатым проектам.
Следующий материал: Акмолинская область готовится к энергопрофициту: модернизация сетей, новые подстанции и строительство ТЭЦ