В последние недели сразу несколько коммерческих банков Казахстана начали активно рекламировать ипотечные программы со ставкой «от 5% годовых». На первый взгляд предложение выглядит весьма привлекательным. Однако при более внимательном изучении условий оказывается, что механизм расчета процентов значительно сложнее, чем может показаться заемщику.
По словам финансиста, кандидата экономических наук Айгерим Ильясовой, появление накопительных ипотечных продуктов в коммерческих банках — безусловно позитивное изменение для рынка. Однако потенциальным заемщикам важно понимать, чем такие программы отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС) и как формируется реальная стоимость кредита.
Новые возможности для рынка
До недавнего времени система жилищно-строительных сбережений практически полностью ассоциировалась с Отбасы Банком. Формально банки второго уровня могли работать по этой модели и раньше, однако для этого требовалась отдельная лицензия.
После изменений банковского законодательства ситуация изменилась.
«Теперь субъектами системы жилищно-строительных сбережений могут быть и банки второго уровня, работающие на основании универсальной лицензии. Это усиливает конкуренцию и расширяет выбор для клиентов. Однако заметный эффект для рынка проявится не сразу, а через несколько лет, когда банки сформируют достаточную депозитную базу под низкие ставки», — отмечает Айгерим Ильясова.
Почему Отбасы Банк пока остается самым выгодным
По мнению эксперта, наиболее привлекательной по-прежнему остается классическая модель жилищного займа Отбасы Банка.
При первоначальном взносе 50%, сроке накопления не менее трех лет и достижении необходимого оценочного показателя заемщик может получить кредит под 5% годовых.
Например, если стоимость квартиры составляет 20 млн тенге, необходимо накопить 10 млн тенге. При распределении накоплений между несколькими членами семьи каждый вклад получает государственную премию, благодаря чему совокупная доходность накоплений становится значительно выше.
Еще одним преимуществом является отсутствие обязательного подтверждения доходов, что особенно важно для граждан с неофициальной занятостью или нерегулярными доходами.
Что предлагают коммерческие банки
В июле 2026 года Halyk Bank представил накопительную ипотеку Halyk Shanyraq, построенную практически по тем же принципам.
Для получения ставки 5% необходимо также накапливать средства не менее трех лет на депозите под 2% и достичь оценочного показателя 16.
Однако есть существенное отличие.
«Ежегодная государственная премия в размере 20% на сумму накоплений сохраняется только в Отбасы Банке. Кроме того, «Семейный пакет» позволяет получать государственную премию сразу нескольким членам семьи. Именно поэтому накопительные программы коммерческих банков пока уступают классической модели по экономической эффективности», — поясняет эксперт.
Почему ипотека «от 5%» не всегда означает кредит под 5%
Наибольшее количество вопросов вызывают программы, в которых рекламируется низкая ставка, однако проценты начисляются по иной схеме.
Так, Freedom Bank предлагает цифровую накопительную ипотеку совместно с застройщиками.
Первоначальный взнос 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года. При этом ипотека сразу оформляется на полную стоимость квартиры под 14,5%.
Ежемесячные платежи одновременно направляются на погашение кредита и пополнение депозита. После накопления 50% стоимости жилья депозит используется для частичного погашения займа, а ставка снижается до 10%.
По словам Айгерим Ильясовой, если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (за вычетом первоначального взноса), эффективная стоимость финансирования в первый период превышает 20% годовых.
Похожий механизм применяется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит.
Несмотря на рекламу «от 5%», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.
При первоначальном взносе 20% ставка по кредиту составляет 16%, а ипотека под 5% доступна только при значительно большем первоначальном взносе и выполнении дополнительных условий.
Аналогичная модель используется и в продукте ForteBank «Ипотека под залог денег».
Здесь первоначальный взнос также остается на счете в качестве залога, а проценты начисляются на всю стоимость недвижимости.
При первоначальном взносе 20% ставка составляет 17%, тогда как ставка 9% возможна лишь при взносе 70%. По расчетам эксперта, если учитывать фактически полученную заемщиком сумму, стоимость кредита также может превышать 20–30% годовых.
Нужны ли изменения в раскрытии информации
По мнению Айгерим Ильясовой, действующая методика расчета годовой эффективной ставки вознаграждения не всегда позволяет заемщику объективно оценить стоимость кредита.
«Когда первоначальный взнос оформляется как депозит-гарантия или денежный залог, он не учитывается при расчете ГЭСВ. Между тем именно эта сумма существенно влияет на фактическую стоимость заемных средств. На мой взгляд, регулятору стоит рассмотреть возможность рассчитывать и раскрывать ГЭСВ с учетом реально полученной заемщиком суммы кредита», — считает эксперт.
Что это означает для заемщиков
Развитие системы жилищно-строительных сбережений в коммерческих банках является положительной тенденцией. Оно усиливает конкуренцию, расширяет выбор ипотечных продуктов и постепенно снижает зависимость рынка от одного участника.
Однако эксперт считает, что внедрение новых программ вряд ли приведет к резкому росту ипотечного кредитования. Скорее речь идет о перераспределении существующего спроса между Отбасы Банком и коммерческими банками.
Главный вывод для потенциальных заемщиков прост: не стоит ориентироваться исключительно на рекламную ставку. Перед оформлением ипотеки необходимо внимательно изучить механизм начисления процентов, условия размещения первоначального взноса, правила расчета платежей и реальную стоимость кредита на протяжении всего срока действия договора.
Именно прозрачность условий, а не минимальная рекламная ставка, позволяет объективно оценить, насколько выгодной окажется ипотека в долгосрочной перспективе.
Автор: Айгерим Ильясова, к.э.н., финансист, приглашенный эксперт Qazaq Expert Club