В Алматы насчитывается 10 525 объектов советской постройки. При этом большей части этого жилого фонда уже более 50 лет. Несмотря на историческую ценность таких домов, часть из них сегодня может представлять серьёзную угрозу для безопасности жителей.
Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, около 1 000 объектов уже рекомендованы к сносу. При этом сталинки и панельные хрущёвки требуют разного подхода, поскольку отличаются по конструкции и срокам эксплуатации.
Сталинки: прочные, но уязвимые к перепланировкам
По словам эксперта, сталинки в основном расположены в Алмалинском и Медеуском районах города. Это кирпичные дома высотой четыре–пять этажей, построенные в 1930–1950-х годах.
Согласно данным КазНИИСА, при правильной эксплуатации несущие конструкции таких зданий способны сохранять ресурс значительно дольше, чем у панельных домов.
Однако серьёзную опасность создают самовольные перепланировки. Снос несущих стен, перенос проёмов и изменение распределения нагрузок могут существенно повлиять на устойчивость здания, даже если внешне оно выглядит безопасным.
Панельные дома: главные риски скрыты внутри конструкций
С панельными домами ситуация сложнее. Массовое строительство таких зданий в Алматы велось с 1960-х по 1980-е годы. Проектный срок эксплуатации большинства из них составлял около 50 лет, и часть фонда уже превысила этот рубеж.
Главная особенность панельных домов — поведение при сейсмических нагрузках. Наиболее уязвимыми считаются горизонтальные стыки между панелями, которые во время землетрясения принимают на себя основную нагрузку.
По данным КазНИИСА, в домах, построенных до введения более жёстких сейсмических норм 1981 года, неоднократно фиксировалась деградация таких стыков.
При этом внешне дом может выглядеть вполне благополучно: фасад без трещин и заметных повреждений. Именно это, по словам экспертов, создаёт опасное ощущение надёжности.
Проблемы межпанельных швов и реновация
Дополнительный риск связан с разрушением межпанельных швов. Из-за перепадов температур герметизация постепенно теряет свойства. Это приводит к промерзанию стен, сырости и коррозии арматуры внутри конструкций.
Эксперт отмечает, что во многих случаях капитальный ремонт без полноценного обследования несущих элементов остаётся лишь косметическим обновлением.
Для решения проблемы в городе действует Программа реновации Алматы на 2025–2030 годы. До 2029 года в неё включены 1 429 домов.
Решение о включении конкретного здания в программу принимает акимат на основании технического обследования. ОСИ участвуют в обсуждении, однако окончательное решение остаётся за городскими властями.
Что изменит новый Строительный кодекс
С 1 июля 2026 года в Казахстане вступит в силу новый Строительный кодекс. Документ вводит три ключевых механизма регулирования.
Первый — чёткое разделение понятий «ветхий» и «аварийный» дом. Ветхий дом имеет высокий физический износ, но не представляет прямой угрозы жизни. Аварийный дом уже считается опасным для проживания.
Второй механизм предусматривает два сценария: реновацию с расселением либо капитальный ремонт с конструктивным усилением. По словам эксперта, для панельных домов усиление конструкций может оказаться технически сложнее и дороже полноценной реконструкции.
Третье изменение касается исторически значимых зданий. Часть сталинок включена в перечень объектов культурного наследия местного значения. Для таких домов снос или реконструкция потребуют отдельных согласований, а работы смогут выполнять только лицензированные реставрационные компании.
«Новый Строительный кодекс закрывает часть правовых пробелов, которые накапливались десятилетиями. Однако для сталинок и панельных домов последствия будут разными уже в силу особенностей самих конструкций», — считает Диляра Сейтнурова.
По данным городской паспортизации 2017–2018 годов.
