Стоит ли инвестировать в недвижимость, если доходность жилья снизилась до 4–6% в год, а срок окупаемости квартир достигает 15–20 лет? Если да, то во что лучше?
Ситуацию разбирает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
«Сегодня главный драйвер рынка – не жилая, а коммерческая недвижимость. Среди ее преимуществ: доходность 10–15%, срок окупаемости 7–9 лет и долгосрочные договоры аренды (3–5 лет). Перспективными для инвестирования считаю: складскую, стрит-ритейл и офисную недвижимость.
Складская логистика – новое «золото» нашего времени.
Это безусловный лидер рынка по темпам роста и дефициту качественных площадей. Cклады класса «А» (современные комплексы с высокими потолками, антипылевыми покрытиями и климат-контролем) сегодня находятся в дефиците. Этому способствуют развитие e-commerce (Ozon, Wildberries, Kaspi), рост розничной торговли, усиление роли Казахстана как логистического хаба Центральной Азии (объем качественных складов превысил показатели Беларуси и других стран региона). В результате склады становятся одним из самых надёжных активов, хотя порог входа в этот сегмент остаётся высоким. Факты рынка: уровень вакантности складов класса «А» — около 5%, ставки аренды — 4 800–5 700 тенге за кв. м, долгосрочные договоры аренды обеспечивают стабильный денежный поток.
Еще советую инвестировать в стрит-ритейл. Помещения на первых этажах жилых домов и в оживлённых районах показывают одну из самых высоких доходностей. В отличие от крупных ТРЦ, куда нужно ехать специально, стрит-ритейл выигрывает за счет трафика. В топовых локациях Алматы (например, «Золотой квадрат») доходность может достигать 15%, что значительно выше депозитов в валюте и сдачи квартир в аренду. Наибольший спрос приходится на общепит (кафе и кофейни), аптеки и магазины «у дома». Тренд последних лет — покупка коммерческих помещений в новых жилых комплексах на ранней стадии строительства или реконструкция первых этажей старого фонда.
Ну, и третий вариант инвестиций в недвижимость – офисные помещения, причем там спрос смещается в премиальный сегмент. Старые здания классов «С» и «B-» теряют арендаторов, тогда как современные офисы классов «А» и «А+» остаются в дефиците. Доходность офисных объектов составляет около 10–12% годовых, но стабильный спрос сохраняется только на качественные проекты в Алматы и Астане.
Резюмируя, отмечу: На складские помещения сейчас самый надежный спрос, но там высокий порог входа, самая высокая доходность на квадратный метр при правильной локации у стрит-ритейла, а офисные помещения дают стабильный доход, но только в сегменте премиум класса в Алматы и Астане.
