Ипотекалық бағдарламалардың тиімдісі қайсы? Үйлі болу үшін қаражатты қалай жинаған жөн? Сарапшы мамандар жауап береді.
– Тамыз айындағы ипотекалық өсімнің басты себебі жан-жақтан жұмыс істеуге, оқуға көп адамдардың келуі. Тенденция бойынша жазда бәрі демалады да, тамыз-қыркүйек айларында осылай ипотека алу деңгейі көтеріледі. Бұл желтоқсан айына дейін тұрақты жалғасады, – дейді ипотека сарапшысы Перизат Бауыржан.
Қазір мемлекеттік бағдарламалар уақытша тоқтап тұр. Сарапшы соған қарамастан банктер мен құрылыс компаниялары ұсынған ипотекаларды рәсімдеушілер көп екенін айтады.
— Қазір ең тиімді бағдарлама – 7-20-25. Сонымен қатар «Жасыл ипотека» және құрылыс компанияларының 4-5 пайыздық жеңілдетілген ұсыныстары бар. Ал аймақтық «Алматы жастары», «Елорда жастары», «Әулиеата жастары» бағдарламалары әзірге іске қосылған жоқ, – дейді ол.
Маман бірнеше ипотека рәсімдеуге де мүмкіндік бар екенін жеткізді.
– Бір адамның атында ипотека болса да, тағы 2-3 үй алуға болады. Кей банктер несие жүктемесіне қарамайды. Ерлі-зайыптылар да әрқайсысы өз атына рәсімдей алады. Бірақ алынған баспана ортақ мүлік болып саналады, – дейді Перизат Бауыржан.
Ал ипотека алған ерлі-зайыптылар екіге кетсе, үй кімде қалуы тиіс? Сарапшы бұл сұраққа да жауап берді.
– Егер ерлі-зайыптылардың біреуі ипотеканың қалған сомасын өз мойнына алса, үй соған аударылады. Немесе қарыз теңдей бөлінеді. Мұндай жағдайда заңгердің көмегі қажет, – дейді сарапшы.
Қазір ипотекаға несие беретін банктердің талаптары да қатаңдай түскен.
– Қазір кейбір банктер жаңа ереже енгізді. Егер қарыз алушы 3 ай бойы төлем жасамаса, банк үйді сотсыз тартып ала алады. Бұл талапқа келісіп, үй алып жатқандар қаншама және комиссиясы аз банктерді таңдап, ең бастысы жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесіне назар аудару керек. Себебі 17 пайыз көрсетілсе де, комиссиялармен бірге ол 47 пайызға дейін жетуі мүмкін. Осыған мұқият болыңыздар, – дейді Перизат Бауыржан.
Ал қаржыгер Айгүл Жұманова ипотека алу үшін ең алдымен мақсат қою керек дейді.
– Алдымен қажетті соманы нақтылап алу керек. Мысалы, 20 млн теңгелік үй үшін 4-5 млн теңге бастапқы жарна қажет. Бұл соманы айларға бөліп, депозит ашып жинай аласыз. Жалақының кемінде 20 пайызын бөлу керек. Мәселен айына 100 мың тг жинап отырдыңыз делік. Осылайша үш жылда 5 млн теңге жиналады. Жалпы ақша жинағанда қаражаттың 50% депозитте, 30% мемлекеттік облигацияда, 20% жылжымайтын мүлікке салған тиімді, – дейді ол.
Бастапқы жарна жинай алмайтындар үшін де балама бар.
– Кейбір құрылыс компаниялары 5 жылға бөліп төлеуді ұсынады. Табысы жоғары адамдар айына 400-500 мың теңгеден төлеп, 2-3 жылда үйді жауып тастай алады. Немесе бастапқы жарна үшін несие алса болады. Мәселен 5 млн теңгені несиеге алып, қалған 20 миллионды ипотекаға рәсімдесеңіз, алғашқы кездері 500 мыңнан көп несие төлеуге тура келеді. Бастапқы жарна үшін алған кредитіңіз аяқталған соң ай сайынғы төлем соммасы азаяды, – дейді Перизат Бауыржан.
Алайда кей азаматтарға сақтық қажет.
– Бұл әдіс бәріне бірдей тиімді емес. Жалақысы 300-400 мың теңге, бірақ үй алғысы келетін адамдар да бар. Мұндай жағдайда бүкіл ақшаны ипотекаға құйып жіберсе, қандай ақшаға күн көреді?! Сондықтан әр адамның жағдайына қарай шешім қабылдау тиіс, – дейді Айгүл Жұманова.
Соңғы статистикаларға сүйенсек, қазақстандық жастардың көбі несие тарихын бұзып алған. Ал үй аларда бұның тигізер әсері зор.
– Қазір «Отбасы банк» несие тарихының соңғы 6 айын ғана қарап жатыр. Ал басқа банктерде кеше ғана өзгерістер болды. Бұрын ломбард, микрозайм, микрокредит алған азаматтар 1 жылдан кейін ипотека рәсімдей беретін. Ал жаңа өзгеріс бойынша төлем 1 күн кешіктірілетін болса, ешқандай ипотека ала алмайды. Бұл Азаматтық кодекстің 725-1-бабының 6-7-тармағында жазылып тұр, – дейді ипотека сарапшысы.
Сарапшылардың пікірінше, ипотеканы алған соң қаржылық тәртіп күшейтілуі керек.
– Кіріс-шығысты жазып отыру қажет. Артық шығынды қысқартып, ірі қаржыны ай сайынғы төлемді азайтуға емес, мерзімін қысқартуға бағыттау керек. Бұл банк пайызын айтарлықтай азайтады. Сондай-ақ несие тарихын бұзбау маңызды. Қазір бір күн кешіктірсеңіз де, ипотека алу мүмкіндігі болмайды, – дейді Айгүл Жұманова.
Мамандар ипотека алудың қолайлы уақытына да тоқталды.
– Ең тиімді айлар – мамыр мен маусым. Бұл кезде банктер мен құрылыс компаниялары жеңілдік жасайды, екінші нарықтағы үйлердің бағасы төмендейді. Осы аралықта үй алып қалуға барынша тырысқандарыңыз жақсы, – дейді Перизат Бауыржан.
Тұрғын үй сарапшысы соңғы 3 айда үй бағасы 7 пайызға қымбаттағанын жеткізді.
– Қазір көп адам келесі жылдан бастап қосымша құн салығы қосылады деп ипотека алуға барынша тырысып жатыр. Бұл өте дұрыс. Иә, 3 бөлмелі пәтер алғыңыз келіп тұрған болар. Бірақ ақшаңыз 1-2 бөлмелі үйге жетіп тұрса, соны ала беріңіз деп айтқым келеді. Өйткені, кеше ғана 2 банк пайыздық мөлшерлемесін 17 пайыздан 22 пайызға дейін көтеріп жіберді. Одан бөлек жыл сайынғы жасырын пайыздар да әжептәуір көтеріліп жатыр. Тіпті банктер рәсімдейтін сақтандыру комиссиялары да қатты қымбаттап кетті. Болашақта не боларын нақты айту қиын. Оған қоса ипотека үнемі актуалды тақырып, ол ешқашан тоқтамайды. Алдағы уақытта үйдің бағасы ешқашан түспейді, пайыздар арзандап кетпейді. Сондықтан қолыңыз жететін баспананы ертерек алу керек, – дейді маман.
Ипотека саласында көп жылдар бойы қызмет етіп жүрген Перизат Бауыржан несиеге үй алудың заңнамалық талаптарын тізіп берді.
– Заң бойынша ипотекаға алынған үйді жалға беруге болмайды. Үйдің ішін қайта жобалауға, балконын алып тастап, ас үй секілді ылғалды аумақтарды ауыстыруға тыйым салынған. Ал егер жеке кәсіпкерлік ашып, салықты төлесеңіз, жалға беруге рұқсат етіледі. Бірақ бұл туралы банк хабардар болуы керек, – дейді ол.
Айта кетейік, биыл Қазақстанда 176 мыңнан астам пәтер салынады.